Kat Mülkiyetinden Doğan Borç İlişkileri

İÇİNDEKİLER 

Önsöz V 

İçindekiler .VII 

Kısaltmalar. XIII 

GİRİŞ 

I. Genel olarak konunun sunumu 1 

II. Kat mülkiyetinin Türk Hukuku’nda tarihsel gelişimi 5 

III. Yürürlükteki kanuni düzenleme 9 

1) Uygulanacak hükümler arasındaki sıra meselesi. 9 

2) Kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerine ilişkin düzenlemeler .11 

3) Kat mülkiyetinden doğan borçların genel hükümlere tâbi olma özelliği.12 

a) TMK. 5 uyarınca genel hükümlerin uygulama alanı bulması .12 

b) Genel hükümlere tâbi olarak özellik arz eden durumlar .14 

4) Kat mülkiyeti düzeninin iyi işlemesi için kanunda öngörülen tedbirler 16 

a) Paylı mülkiyet ilişkisi bakımından paylaşmanın istenememesi 16 

b) Yasal önalım hakkının bulunmaması18 

c) Tahliye kolaylığı .20 

d) Tebligat kolaylığı21 

IV. Terminoloji sorunu .22 

V. Konunun sınırlandırılması ve inceleme planı24 

BİRİNCİ BÖLÜM 

GENEL OLARAK KAT MÜLKİYETİNDEN DOĞAN BORÇ İLİŞKİLERİ VE ÖZELLİKLERİ 

§ 1. Kat Malikleri Birliğine İlişkin Özellikler27 

I. Terim .27 

II. Nitelik28 

1) Tüzel kişilik niteliği taşımaması .28 

2) Temelinde paylı mülkiyet birliği barındırması30

3) Kat malikleri birliği - Kat malikleri kurulu ayrımı 32 

III. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer verilmemiş olmasına dayalı sonuçlar 36 

§ 2. Kat Mülkiyetinden Doğan Borç İlişkisinin Özellikleri 39 

I. Genel olarak borç ve borç ilişkisi kavramları 39 

II. Borç ilişkisinin unsurları . 42 

1) Alacaklı süje 42 

2) Borçlu süje 44 

3) Edim 45 

4) Talep hakkı 49 

§ 3. Kat Mülkiyetinden Doğan Borçların Dış İlişki ve İç İlişkiye Dayalı 

Ayrımı Zorunluluğu 51 

I) Kat maliklerinin birlik olarak dış ilişkide üçüncü kişilere karşı olan borçlarının özellikleri 51 

1) Edim açısından 51 

a) Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı borç ilişkilerinde edim 51 

b) Edimin kat malikleri birliğine dayalı ihtisas prensibince kararlaştırılma zorunluluğu 52 

2) Borçlu süje açısından 54 

a) Tüm kat maliklerinin birlikte borçlu olması . 54 

b) Borcun geçerli bir karara dayanması ya da kanundan doğması zorunluluğu . 55 

c) Müşterek borçluluk esasınca borçlanma . 58 

d) Borçlanmanın ayrıca kanuni temsil esasınca gerçekleşebileceğine ilişkin sonuçlar 61 

3) Alacaklı süje açısından 62 

II. Kat maliklerinin iç ilişkide birbirlerine karşı olan borç ve yükümlülükleri 63 

1) Dürüstlük kuralına uygun davranma yükümlülüğü . 63 

2) Yönetim plânı hükümlerine uygun davranma yükümlülüğü . 71 

a) Genel olarak 71 

b) Yönetim plânlarında yer alan evcil hayvan beslenmesine dair düzenlemeler 74 

3) Bağımsız bölümü ve eklentileri özgülenme amacına uygun kullanma yükümlülüğü . 80 

a) Bağımsız bölümlerin özgülenme amacının sonradan değiştirilememesi 80 

b) Bağımsız bölümlerin özgülenme amacının sonradan değiştirilebilmesi . 84 

4) Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve bağımsız bölümde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama yükümlülüğü . 87 

5)Onarım için bağımsız bölüme girilmesine izin verme ve bağımsız bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanma yükümlülüğü95 

6) Kat mülkiyetinin yönetiminden doğan genel giderlere katılma borcu 97 

a) Terim sorunu.97 

b) Genel giderlere katılma borcunun hukuki niteliği 98 

c) Genel giderlere katılma borcuna ilişkin kanuni düzenleme 100 

d)Genel giderlerin kapsamı ve kat maliklerinin genel giderlere katılma oranı107 

e)Genel giderlere katılma borcunun kat malikleri birliği veya kat malikleri kurulu kararı ile doğumu .112 

f)Kat malikleri birliği veya kat malikleri kurulu kararı olmadan yöneticinin kararına dayalı borç doğabilmesi 114 

g) Genel giderlere katılma konusunda avans ödeme yükümlülüğü.115 

aa) Amaç 115 

bb) Avans terimi ve kat mülkiyetindeki anlamı .116 

cc) Avans borcunun geçerli olarak doğumu .118 

dd)Avans borcunun talep hakkına kavuşabilmesi için işletme projesinin kesinleşmesi .119 

h)Genel gider ve avans borçlarının kat maliklerine duyurulması ve kişisel veri olarak değerlendirilmesi .120 

i) Kat mülkiyetine tâbi olmayan yapılarda genel giderlerin ödenmesi124 

aa) Kat irtifakına tâbi yapılarda genel giderlerin ödenmesi .125 

bb) Paylı mülkiyete tâbi yapılarda genel giderlerin ödenmesi.126 

cc) Elbirliği mülkiyetine tâbi yapılarda genel giderlerin ödenmesi .127 

7)Anayapının bağımsız bölümlerinden birinin harap olması halinde, kat malikinin harap olan bağımsız bölümünü yeniden yaptırma yükümlülüğü .127 

İKİNCİ BÖLÜM 

KAT MÜLKİYETİNDEN DOĞAN BORÇLARIN İFASI VE İFA 

EDİLMEMESİNE BAĞLANAN SONUÇLAR 

§ 4- Kat Mülkiyetinden Doğan Borçların İfa Zamanı 131 

I. Genel olarak 131 

II.Genel giderlere katılma borcu dışında kalan borç ve yükümlülüklerde ifa zamanı .132 

III. Genel giderlere ve avansa katılma borcunda ifa zamanı 133 

1)Genel giderlere katılma borcunun avansa konu olmadan ödenmesinde ifa zamanı133

2) Genel gider avansını ödeme borcunda ifa zamanı.134 

§5- Dış İlişkide Üçüncü Kişilere Karşı Olan Borçların İfasına Dayalı Hukuki

Sonuçlar 137 

I. Kat maliklerinin malvarlıkları ile sorumlu olması esası 137 

II.Müşterek borçlu kat maliklerinin borçlu olarak takibine dayalı usul hukuku açısından sorunlar .138 

III. Yöneticiye husumet yöneltilerek alacak takibine ilişkin sorunlar .140 

IV.Üçüncü kişinin alacak hakkının müşterek borçluluk esasına göre sorumlu kat maliklerine karşı olmasına dayalı özellikler 143 

1)Yöneticinin temsilen borcu ifa etmemesine dayalı dava ve takip özelliği 143

2)Alacak haczi olarak malvarlığı ile sorumluluk ilkesine dayalı özellikler147

a) KMK. 35 uyarınca açılan banka hesabının haczi 147 

b)Her bağımsız bölüme ilişkin olarak taşınmaz ve taşınır eşya haczine ilişkin özellikler 149 

c)Haciz işlemine dayalı olarak bütünleyici parça ve eklenti hacizlerine ilişkin ayrım ve uygulamaya yönelik değerlendirmeler .151 

§6- İç İlişkide Kat Maliklerinin Borçlarının İfasına İlişkin Özellikler ve

Sonuçlar .153 

I. İç ilişkide genel giderlere katılma borcunun ifasına ilişkin özellikler .153 

1) Genel giderlerin dava ve icra takibi yoluyla ödettirilmesi 154 

2) Gecikme tazminatı ödeme yükümlülüğü.155 

a) Gecikme tazminatı ve temerrüt faizi farklılığı 158 

aa) Gecikme tazminatının niteliği.158 

bb) 5711 sayılı Kanun değişikliği öncesi gecikme tazminatına ilişkin  tarihi gelişimin değerlendirilmesi.160 

cc) 5711 sayılı Kanun değişikliği sonrası oranın düşürülmesi .162 

b)Kanundan doğan bir borç olarak temerrüt faizi ödeme yükümlülüğü 162

c)Yargıtay’ın gecikme tazminatı yanında temerrüt faizi istenebileceğine dair içtihatlarının değerlendirilmesi .163 

d)Kat mülkiyetinden doğan borçlar ile gecikme tazminatı ve temerrüt faizine ilişkin kat malikleri kurulu kararlarının değerlendirilmesi .164 

e) Aşkın zarar talep edilebilmesi.166 

3) Ortak (genel) gider payının kira bedeline mahsuben kiracıdan tahsili 167 

4) Bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek kurulması 171 

5) Ortak (genel) gider alacağının öncelikli olması 177 

6)Ortak (genel) gidere katılanların gidere sebep olanlara rücu edebilmesi 178

7) Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti (KMK. 25)181

II.Kat mülkiyetinden doğan genel giderlere katılma borcunda özellik arz eden durumlar189 

1) İbraya dayalı sonuçlar .189 

2) Genel giderlere katılma borcuna ilişkin zamanaşımı 191 

3) TBK. 104 hükmüne tâbi olmaması .195 

4) TBK. 121 hükmüne tâbi olmaması .196 

5) Ceza koşuluna ilişkin düzenlemeler 196 

6)Kat malikinin alacaklı ile borçlu sıfatının birleşmesi ile borcun sona ermemesi.199 

III.Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların çözümü hususunda hâkimin müdahalesi.201 

1) Genel olarak 201 

2)Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre hâkimin müdahalesinin istenebileceği uyuşmazlıklar202 

a) Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılması .202 

b)Kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle hâkimin müdahalesi207 

3) Davanın tarafları .209 

4) Davaya ilişkin usûl hukuku kuralları 211 

5)Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların çözümü hususunda tahkim şartı ve ihtiyari arabuluculuk.214 

SONUÇ .218 

KAYNAKÇA229