EŞYA HUKUKU Kısaltılmış Ders Kitabı

İÇİNDEKİLER

GİRİŞ

Sayfa

I. EŞYA HUKUKUNUN KONUSU 1

II. AYNÎ HAK KAVRAMI VE UNSURLARI . 1

A. Kavram 1

B. Unsurları 2

1) Eşya 2

a) Kavram 2

b) Eşya kavramına girmeyen aynî hak konuları (objeleri) . 5

aa) Bağımsız ve sürekli haklar. 5

bb) Doğal güçler, enerji 5

cc) Üzerinde aynî hak kurulabilen haklar. 5

c) Eşya çeşitleri ve ayrımın aynî hak yönünden önemi . 6

aa) Taşınır eşya – Taşınmaz eşya 6

bb) Basit eşya – Birleşik eşya – Eşya birliği 6

cc) Misli eşya – Gayrimisli eşya 7

dd) Tüketime tabi olan-olmayan eşya. 7

ee) Bölünebilen-Bölünemeyen eşya. 7

ff) Özel mülkiyete tabi olabilen-Özel mülkiyete tabi olamayan eşya. 8

gg) Sahipli eşya – Sahipsiz eşya (res nullius). 8

2) Eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet . 9

3) Herkese karşı ileri sürülebilirlik 9

III. AYNÎ HAKLARIN SINIFLANDIRILMASI . 10

1) Sağladığı yetkiye göre . 10

a) Mülkiyet hakkı . 10

b) Sınırlı aynî haklar . 10

aa) İrtifak hakları . 10

bb) Rehin hakları . 10

cc) Taşınmaz yükü 11

2) Hak sahibinin tayin ediliş tarzına göre . 11

IV. AYNÎ HAKLARA HÂKİM OLAN PRENSİPLER . 12

1) Belirlilik (muayyenlik) prensibi 12X

2) Kamuya açıklık (aleniyet) prensibi . 13

3) İnancın korunması prensibi . 13

4) Sınırlı sayı ve tipe bağlılık prensibi . 13

5) Hak düşürücü süre ve zamanaşımı işlememesi prensibi . 14

V. AYNÎ HAK-ALACAK HAKKI VE EŞYAYA BAĞLI BORÇ AYRIMI 14

BİRİNCİ KISIM

ZİLYETLİK VE TAPU SİCİLİ

Birinci Bölüm

ZİLYETLİK

§ 1. GENEL BAKIŞ . 17

§ 2. ZİLYETLİK KAVRAMI VE ZİLYETLİĞİN NİTELİĞİ 19

I. KAVRAM 19

II. ZİLYETLİĞİN HUKUKİ NİTELİĞİ 21

§ 3. ZİLYETLİĞE TÂBİ ŞEYLER 22

§ 4. ZİLYETLİĞİN ÇEŞİTLERİ . 24

1) Haklı - haksız zilyetlik . 24

2) İyi niyetli - kötü niyetli zilyetlik 24

3) Malik sıfatıyla - başka sıfatla zilyetlik 24

4) Asli - fer’i zilyetlik 25

5) Kendisi için - Başkası için zilyetlik ve Hizmet zilyetliği (Zilyet yardımcılığı) 26

6) Dolaylı - Dolaysız zilyetlik . 27

7) Tek başına - Birlikte (müşterek ve elbirliğiyle) zilyetlik . 27

§ 5. ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI VE KAYBI 28

I. ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI 28

1) Aslen kazanma . 28

2) Devren kazanma . 29

3) Tesisen (kurulmaya bağlı) kazanma . 29

4) Miras yolu ile kazanma 29

II. ZİLYETLİĞİN DEVRİNİN ÇEŞİTLİ ŞEKİLLERİ . 30

1) Kısa elden teslim (zilyetlik sıfatının değiştirilmesi) yoluyla zilyet kılma 30

2) Yeni zilyedin dolaysız (doğrudan doğruya) zilyet kılınması. 31

a) Malın teslimi . 31

b) Araçların teslimi 32

c) Malın, yeni zilyetin fiili hâkimiyetine bırakılması 33

3) Yeni zilyedin, dolaylı (vasıtalı) zilyet kılınması . 33

a) Temsilci aracılığı ile zilyetliği kazanma . 34

b) Hükmen teslim 34

c) Zilyetliğin havalesi 36XI

d) Emtiayı temsil eden senetlerin teslimi . 40

III. ZİLYETLİĞİN SONA ERMESİ . 41

1) Zilyedin arzusu ile sona erme . 42

2) Fiilî hâkimiyet kaybı . 42

§ 6. ZİLYETLİĞİN KORUNMASI 43

I. ZİLYEDİN KUVVET KULLANMA İMKÂNI 43

II. ZİLYETLİK DAVALARI 46

1) Zilyetliğin gasbında iade ve tazminat davaları 46

a) Zilyetliğin iadesi davası 46

b) Tazminat davası . 48

2) Zilyetliğe saldırı halinde açılacak davalar . 48

a) Saldırıya son verilmesi talebi 48

b) Saldırı sebebinin önlenmesi talebi 50

c) Saldırıdan doğan zararların tazmini talebi 50

3) Hak düşürücü süreler . 50

4) Yargılama usulü . 51

III. ZİLYETLİĞİN İDARİ YOLDAN KORUNMASI 51

1) Amaç 51

2) Usul 52

a) Yetkili makam . 52

b) Başvuru . 52

c) Soruşturma ve karar 53

3) Kararın sonuçları 53

a) İdare bakımından . 53

b) Haklara etkisi bakımından 53

c) Uygulanması bakımından . 54

4) Saldırının tekrarlanmasında ceza yaptırımı . 55

§ 7. TAŞINIRLARDA ZİLYETLİĞİN HAK KARİNESİ OLUŞU . 55

I. KARİNELER . 55

1) Mülkiyet karinesi . 55

2) Başkasının mülkiyet karinesine dayanma 56

3) Fer’î zilyetlikte sınırlı aynî hak veya kişisel hak karinesi . 57

II. KARİNENİN ROLÜ . 58

A. Hâlihazır zilyedin hak karinesine dayanan savunması 58

B. Önceki zilyedin hak karinesine dayanan talebi: Taşınır davası 59

1) Taşınır davasının şartları 59

a) Zilyetlik, zilyedin iradesi dışında sona erdirilmiş olmalıdır: . 59

b) Şimdiki (hâlihazır) zilyedin üstün hak karinesinin çürütülmesi 61

aa) Birinci imkân: Şimdiki (hâlihazır) zilyedin zilyedliği

kötü niyetle kazandığını ispat . 61XII

bb) İkinci imkân: Malın elinden rızası dışında çıktığını ispat 61

2) Taşınır davasının özellikleri . 65

a) Mülkiyete dayanan istihkak davasına nazaran özellikleri 65

b) Zilyetlik davasına nazaran özellikleri . 66

C. Zilyetlik karinesine güvenerek kazanılan hakkın korunması . 67

1) İyi niyetle kazanmanın tam korunduğu haller 68

a) Emin sıfatıyla zilyetten aynî hak kazanılması 68

b) Para ve hamile yazılı senetlerin kazanılması 71

2) İyi niyetle kazanmanın korunmadığı haller 71

3) İyi niyetle kazanmanın kısmen korunduğu haller 72

§ 8. TAŞINMAZLARDA HAK KARİNESİ 72

I. TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZLARDA 72

II. TAPUDA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZLARDA 73

§ 9. ZİLYETLİĞİN GERİ VERİLMESİNE UYGULANACAK HÜKÜMLER 74

I. GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ ZİLYETLERİN DURUMU . 75

1) Geri verme yükümlülüğünün kapsamı 76

2) Yaptığı giderler (masraflar) bakımından talep hakkı 77

a) Zorunlu, yararlı ve lüks masraf kavramları . 77

b) Zilyedin masrafları talep hakkı 77

II. GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ OLMAYAN (KÖTÜ NİYETLİ) ZİLYETLERİN DURUMU . 79

1) Geri verme yükümlülüğünün kapsamı 79

a) Malı alıkoymuş olması yüzünden hak sahibinin uğradığı zararlar 79

b) Elde ettiği ürünler 80

c) Elde etmeyi ihmal ettiği ürünler . 81

d) Kötü niyetli zilyedin malı bizzat kullanma suretiyle elde

ettiği menfaatler: Ecrimisil . 82

e) Diğer yararlar 85

2) Giderleri talep hakkı . 85

İkinci Bölüm

TAPU SİCİLİ

§ 1. GENEL BAKIŞ . 87

§ 2. TAPU SİCİLİ KAVRAMI VE UNSURLARI . 89

I. KAVRAM 89

II. ANA SİCİL VE TAMAMLAYICI UNSURLAR. 89

1) Temel sicil: Tapu kütüğü . 89

2) Kat mülkiyeti kütüğü . 90

3) Yevmiye defteri . 91

4) Belgeler 91XIII

5) Planlar 92

III. YARDIMCI SİCİLLER . 93

1) Aziller sicili 93

2) Düzeltmeler sicili . 93

3) Kamu orta malları sicili . 93

4) Tapu envanter defteri . 93

5) İdari sınırlar kayıt defteri . 94

§ 3. TAPU SİCİLİ TEŞKİLATI VE DEVLETİN SORUMLULUĞU 94

I. TEŞKİLAT . 94

II. TAPU SİCİLLERİNİN TUTULMASINDAN DEVLETİN

SORUMLULUĞU . 94

1) Sorumluluğun şartları . 95

a) Doğan bir zarar bulunmalıdır . 95

b) Zarar tapu sicilinin hukuka aykırı şekilde tutulmasından doğmalıdır 96

c) İlliyet bağı olmalıdır 99

2) Uygulanacak esaslar ve rücu sorunu 99

§ 4. TAPU SİCİLİ SİSTEMİMİZE HÂKİM OLAN PRENSİPLER 100

I. TAŞINMAZA SAHİFE AÇILMASI PRENSİBİ 100

II. TAŞINMAZ ÜZERİNDE AYNÎ HAK KAZANILMASI İÇİN

TESCİL GEREKMESİ 101

III. TESCİLİN SEBEBE BAĞLILIĞI 101

IV. TESCİLİN YOLSUZ DA OLSA, İYİ NİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİLER

İÇİN HÜKÜM İFADE ETMESİ . 101

V. TAPU SİCİLİNİN KAMUYA AÇIKLIĞI . 101

1) Prensip . 101

2) Kamuya açıklık prensibinin sonucu . 103

§ 5. TAŞINMAZLARIN KÜTÜĞE GEÇİRİLMESİ 103

I. UYGULANACAK HÜKÜMLER . 103

II. KÜTÜKTE SAHİFE AÇILACAK ŞEYLER: TAŞINMAZ KAVRAMI

VE TAPULAMANIN YAPILIŞI . 104

A. Taşınmaz kavramı 104

1) Arazi . 104

2) Bağımsız ve sürekli haklar . 105

a) Bir irtifak hakkı bulunmalıdır 105

b) İrtifak hakkı bağımsız bir nitelik arz etmelidir 105

c) İrtifak hakkı sürekli bir nitelik arz etmelidir 106

d) Hak sahibi kaydı talep etmelidir 107

3) Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler . 107

B. Kadastro (Tapulama) 108

1) 3402 sayılı Kadastro Kanunu uyarınca kadastro 108XIV

a) 3402 sayılı Kanun’un amacı ve uygulama alanı . 108

b) Uygulanacak metot . 109

c) Teşkilat 109

d) Taşınmazların sınırlandırılması ve tespit işleri 110

e) Mülkiyet hakkının tespitine ilişkin esaslar 110

aa) Tapuya kayıtlı taşınmazlarda 111

bb) Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda . 111

cc) Diğer hükümler 112

f) Kadastro tutanağının düzenlenmesi, ilân ve itiraz . 113

g) Kadastroya ilişkin uyuşmazlıkların dava yoluyla çözümlenmesi 114

h) Taşınmaz tesbitinin sonucu 114

III. KÜTÜĞE KAYDEDİLMEYECEK TAŞINMAZLAR 115

IV. TAPULU TAŞINMAZIN BÖLÜNMESİ VEYA BİRLEŞTİRİLMESİ . 117

1) Ayırma . 118

2) Birleştirme . 118

§ 6. TAŞINMAZA AİT KÜTÜK SAYFASINA YAPILACAK KAYITLAR 119

I. TAŞINMAZI TEŞHİSE YARAYACAK BİLGİ . 119

II. AYNÎ HAKLARIN TESCİLİ, TERKİNİ, DEĞİŞTİRİLMESİ 119

A. Tescil . 119

1) Kavram 119

2) Tescil için gerekli şartlar . 120

a) Taşınmaza sayfa açılması yolu ile . 120

b) Taşınmaza sayfa açıldıktan sonra. 120

aa) Talep-i İstem 120

aaa) Talep yetkisi . 121

bbb) Talebin şekil ve içeriği . 122

ccc) Talebin hukuki niteliği 123

c) Belgeleme. 124

aa) Tescil talebinde bulunma yetkisinin belgelenmesi . 124

bb) Hukuki sebebin belgelenmesi . 125

cc) Belgelerin noksanlığı 125

3) Tescilin yapılışı . 125

a) Mülkiyet hakkının tescili . 127

b) İrtifak ve rehin hakları ile taşınmaz yüklerinin tescili . 128

4) Tebliğ 128

B. Terkin . 128

1) Terkin için gerekli şartlar 129

a) Aynî hakkı sona erdirici terkinler 129

b) Sicili düzeltici terkinler . 129

aa) Tescil şekli bir değer taşıyorsa 129

bb) Tescilin hiçbir değeri kalmamışsa 130XV

2) Terkinin şekli 130

C. Kaydın değiştirilmesi . 131

III. ŞERHLER . 131

A. Kişisel hakların şerhi 131

1) Medeni Kanunda belirtilenler . 131

2) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda belirtilenler 131

3) Şerhin tapu kaydına işlenmesi 133

B. Tasarruf yetkisine ait kısıtlamaların şerhi 134

1) Medeni Kanunda belirtilenler . 134

a) MK m. 1010/f. 1’de belirtilenler 134

aa) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları 134

bb) Haciz, iflâs kararı, konkordato ile verilen süre . 135

cc) Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması. 135

b) Medeni Kanunun diğer hükümlerinde belirtilenler 136

aa) Aile konutu . 136

bb) Ailenin ekonomik varlığını korumak üzere tasarruf yetkisinin

sınırlandırılması 136

2) Medeni Kanun dışında belirtilenler 136

C. Geçici tescillerin şerhi 137

1) Medeni Kanunda öngörülenler . 137

a) Aynî hak iddiası . 137

b) Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanların sonradan

tamamlanmasına kanunen imkan verilenlerin talepleri . 137

2) Usul . 138

IV. BEYANLAR 138

1) Medeni Kanun ve Tapu Sicili Cumhurbaşkanı Yönetmeliğinde

belirtilenler 139

2) Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilenler . 139

V. TAŞINMAZ REHNİ KAYITLARINA AİT DÜŞÜNCELER . 140

§ 7. TAPU KÜTÜĞÜNE YAPILAN KAYITLARIN HÜKMÜ 140

I. TESCİLİN HÜKMÜ . 140

A. Tescilin olumsuz hükmü 141

1) Tescil prensibinin mülkiyet hakkındaki istisnaları . 141

2) İrtifak hakkı ve taşınmaz yükünün tescilsiz kazanılması . 142

3) Rehin hakkının tescilsiz kazanılması 142

B. Tescilin olumlu hükmü: iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması 143

1) Uygulama şartları . 143

a) Koruma sadece üçüncü kişiler içindir . 143

b) Koruma sadece sicil kaydına dayanan kazanımlar içindir 144

c) Koruma sadece aynî hak kazanılması içindir 144

d) Koruma üçüncü kişinin iyi niyetli kazanımı içindir 145XVI

e) Koruma üçüncü kişinin aynî hak kazanması için gerekli diğer

kurucu unsurlar geçerli ise mümkündür 146

2) Uygulama halleri 146

a) Medeni Kanun m. 1023’ün kapsamına giren haller 146

b) Medeni Kanun m. 1023’ün kapsamına girmeyen haller . 147

aa) Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olmadığı haller . 147

bb) Aynî hak niteliği bulunmamasına rağmen aynî hakmış gibi

tescil edilmiş haklar 148

cc) Aynî hakkın kazanılmasına yol açan hukukî sebepteki

sakatlıklar . 148

dd) Aynî hakkı devreden veya kuran kişinin ehliyetindeki

sakatlıklar ve tasarruf ehliyetindeki eksiklikler . 148

ee) Hak sahibi adına hareket eden temsilcinin temsil yetkisindeki

sakatlıklar . 149

ff) Çift tapulu taşınmazlarda yolsuz tapuya dayanan kazanımlar . 149

3) İyi niyetin etkisi 150

C. Aynî hakkın içeriğinin belirlenmesi . 151

II. DİĞER KAYITLARIN HÜKMÜ 151

1) Taşınmazı teşhise yarayacak bilgi 151

2) Şerhler 151

a) Kişisel hakların şerhinin hükmü . 152

b) Tasarruf yetkisinin kısıtlamalarına ait şerhin hükmü . 153

aa) MK m. 1010’da belirtilen şerhlerin hükmü 154

aaa) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin kararlar 154

bbb) Haciz, iflâs kararı, konkordato ile verilen süre . 154

ccc) Aile yurdu kurulması veya art mirasçı atanması 155

bb) Medeni Kanunun diğer hükümleriyle getirilen şerhlerin hükmü 155

aaa) Aile Konutu . 155

bbb) Evlilik birliğini koruma amacıyla konulan şerhler . 156

c) Geçici tescilin şerhinin hükmü . 156

3) Beyanlar . 157

§ 8. TAPU KÜTÜĞÜNE YAPILAN KAYITLARIN HÜKÜMSÜZLÜĞÜ 158

I. YOLSUZ TESCİL . 158

A. Yolsuz tescilin sakıncaları 158

B. Yolsuz tescilin düzeltilmesi . 159

1) Medeni Kanuna göre 159

a) Tescil yapılırken mevcut olan veya vukua gelen yolsuzluklarda . 159

aa) Tescilin, kurucu unsurlardaki sakatlık yüzünden yolsuz

olması 159

aaa) Düzeltme (tashih) davası 159

bbb) Anlaşmaya dayanan düzeltme 161XVII

bb) Tescilin, tapu memurunun yaptığı yanlışlık yüzünden

yolsuz olması . 161

b) Hakta meydana gelen değişiklik dolayısıyla gerçek duruma uymayan tescillerde 163

aa) Aynî hakkın sicil dışı başkasına geçmiş olması halinde 163

bb) Aynî hakkın sicil dışında sona erdiği hallerde . 163

II. DİĞER KAYITLARIN YOLSUZLUĞU 163

1) Taşınmazı teşhise yarayan bilgi 163

2) Yolsuz şerhler . 163

3) Yolsuz beyanlar 164

İ K İ N C İ K I S I M

MÜLKİYET

Birinci Bölüm

GENEL HÜKÜMLER

§ 1. MÜLKİYET KAVRAMI 165

§ 2. MÜLKİYETİN İÇERİĞİ 167

I. AKTİF YETKİ . 167

II. KORUYUCU YETKİ 169

1) İstihkak davası (rei vindicatio) . 169

a) Davanın konusu, amacı, hukuki niteliği . 169

b) Davacı-davalı sıfatları . 171

2) Elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası (actio negatoria) 172

a) Genel olarak 172

b) Davacı-davalı sıfatları . 173

§ 3. MÜLKİYETİN KONUSU VE KAPSAMI . 174

I. BÜTÜNLEYİCİ PARÇALAR 175

1) Tanım ve hükmün amacı. 175

2) Bütünleyici parça vasfının kazanılması . 176

a) Sıkı maddi bağlantı dolayısıyla temel unsur haline gelme . 177

b) Yerel adetlere göre temel unsur sayılma . 178

3) Bütünleyici parça vasfının kaybı ve hukuki sonuçları 179

4) Ayrıca bütünleyici parça sayılan şeyler ve özellikle ürünler . 180

a) Yapılar ve dikili bitkiler 180

b) Doğal ürünler 180

aa) Dönemsel olarak elde edilen ürünler 180

bb) Yerel adetlerin bir şeyden elde edilmesini uygun gördüğü

verimler . 181

5) Bütünleyici parça sayılmanın hukuki sonuçları . 182

II. EKLENTİ 182XVIII

1) Tanımı ve hükmün amacı . 182

2) Eklenti vasfının kazanılması 183

a) Özgüleme (tahsis) . 183

b) Dış bağlantı . 184

3) Eklenti olmanın hukuki sonuçları 185

§ 4. MÜLKİYETİN ÇEŞİTLERİ . 187

I. GENEL OLARAK . 187

II. PAYLI MÜLKİYET 188

1) Kavram . 188

2) Paylı mülkiyetin kurulması 189

a) Hukuki işlem ile 189

b) Yetkili makamın işlemi veya mahkeme kararı ile 189

c) Kanun gereği . 190

3) Paydaşların payları bakımından durumları 190

a) Pay oranı . 190

b) Paydaşın payında tasarrufu . 191

c) Paydaşın hakkını koruması . 193

4) Paylı mülkiyet birliği ve yönetimi . 194

a) Olağan yönetim işleri 195

b) Önemli yönetim işleri . 196

c) Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar 198

5) Paydaşların malın bütünü bakımından yetkileri 198

a) Yönetime katılma yetkisi 198

b) Paylı malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi 198

c) Malın tamamını kapsayan tasarruf yetkileri . 200

d) Ortak menfaatleri koruma yetkisi . 201

6) Paydaşların giderlere ve yükümlülüklere katılması . 202

7) Paylı mülkiyetin sona ermesi . 203

a) Paylı mülkiyetin bir veya birkaç paydaş için sona ermesi 203

aa) Payın devri yoluyla 203

bb) Bir paydaşın mahkeme kararı ile paydaşlıktan çıkarılması . 204

cc) Terk yoluyla . 205

b) Paylı mülkiyetin bütün paydaşlar için sona ermesi, özellikle paylaşma (taksim) . 205

aa) Paylaşma isteme hakkı 205

bb) Paylaşma isteme hakkının sınırları 206

aaa) Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması . 206

bbb) Paylaşma hakkından feragat sözleşmesinin varlığı . 207

ccc) Zamanın paylaşma için uygun olmaması 208

cc) Paylaşmanın yapılışı 208

III. ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ 211XIX

1) Kavram 211

2) Elbirliği mülkiyetinin kurulması 212

a) Elbirliği ortaklığı halleri 212

b) Mülkiyetin ortaklık tarafından kazanılması . 212

3) Elbirliği mülkiyetinde ortakların durumu 213

4) Elbirliği mülkiyetinin sona ermesi . 215

5) Elbirliği mülkiyeti kurumuna yöneltilen tenkitler . 216

İkinci Bölüm

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ

§ 1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU . 218

§ 2. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI . 219

I. GENEL OLARAK KAZANMA ÇEŞİTLERİ 219

1) Aslen kazanma–Devren kazanma 219

2) Tescille kazanma-Tescilden önce kazanma 219

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN TESCİLLE KAZANILMASI 220

1) Genel olarak şartları . 220

2) Kazanma sebebi . 220

a) Mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelerde şekil ve şekle aykırılığın sonuçları 221

aa) Şekil . 221

bb) Şekle aykırılığın sonuçları . 225

b) Temsilci tarafından kurulan taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerde temsil yetkisi . 229

aa) Vekâletnamenin şekli . 229

bb) Özel yetki 230

cc) Temsil yetkisinin kapsamı . 231

c) Mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerde muvazaa 231

d) İnançlı devir (temlik). 234

e) Namı müstear 238

f) Taşınmaz satış vaadi . 239

aa) Niteliği . 239

bb) Şekli . 240

cc) Hükmü . 241

dd) Tapuya şerh verilmesi . 241

ee) Borcun ifası ve ifa edilmemesinin sonuçları . 242

g) Tapusuz taşınmazlarda mülkiyeti devir borcu 245

III. TESCİLDEN ÖNCE KAZANMA HALLERİ 244

1) Medeni Kanunun 705. maddesinde belirtilenler 247

a) Miras . 247

b) Mahkeme kararı 248XX

c) Cebrî icra 249

d) İşgal 250

aa) Tanım ve şartları 250

bb) İşgal yolu ile mülkiyeti kazanılabilecek taşınmaz . 250

aaa) Tapuya kayıtlı olup da sicile göre sahipsiz hale gelen taşınmazlar 250

bbb) Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar 251

cc) İşgal fiili ve sonuçları . 252

e) Kamulaştırma (İstimlâk) . 252

2) Medeni Kanunun 705. maddesinde belirtilmemiş olanlar 254

a) Kişiliği sona eren bir tüzel kişinin mallarının kamu kurum veya kuruluşuna geçmesi. 254

b) Vakfa özgülenen taşınmazın mülkiyetinin vakfa geçmesi . 254

c) Mal rejimi sözleşmesi sonucu meydana gelen mülkiyet değişikliği 255

d) Yeni arazi oluşması . 255

aa) Yeni bir arazi oluşmalıdır 255

bb) Yeni oluşan arazi sahipsiz yerlerde oluşmalıdır 256

cc) Yeni oluşan arazinin toprağı da sahipsiz yerlerden gelmiş olmalıdır . 256

dd) Yeni oluşan arazi yararlanmaya elverişli bir arazi olmalıdır . 257

e) Ticaret ortaklıklarına sermaye olarak taşınmaz mülkiyeti veya

sınırlı aynî hak konulması ile ticaret ortaklıklarının birleşmesi . 257

IV. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ZAMANAŞIMI İLE KAZANILMASI 258

A. Olağan zamanışımı (Sicile dayanan zamanaşımı) . 259

1) Zamanaşımı ile kazanmanın şartları 259

a) Taşınmaza ilişkin şart . 259

b) Kazanana ilişkin şart 259

c) Zilyetliğe ilişkin şart . 260

2) Zamanaşımı ile kazanmanın hükmü 263

B. Olağanüstü zamanaşımı (Sicil dışı zamanaşımı) . 263

1) Uygulanacak hükümlere genel bakış . 263

2) MK m. 713’e göre olağanüstü zamanaşımı ile kazanımın koşulları . 264

a) Taşınmaz olağanüstü zamanaşımı ile kazanmaya elverişli olmalıdır . 266

aa) Taşınmaz, tapusuz veya tapudan kime ait olduğu anlaşılamayan ya da gaip şahıslara ait olmalıdır . 266

aaa) Tapusuz taşınmazlar . 266

bbb) Malikin tapuda belli olmaması ya da tapunun gaip şahsa ait olması 266

bb) Taşınmaz özel mülkiyete ve zamanaşımı ile kazanmaya elverişli olmalıdır . 269

b) Taşınmaz üzerinde kanunun aradığı koşullarda yirmi yıl süreyle zilyetlik sürdürülmüş olmalıdır 270XXI

aa) Zilyetliğin kanuna uygun koşullarda geçirilmesi . 270

aaa) Malik sıfatıyla zilyetlik 270

bbb) Davasız zilyetlik . 271

ccc) Aralıksız zilyetlik . 271

bb) Zilyetliğin ispatı 272

c) Zilyedin başvurusu üzerine mahkemece yapılacak ilândan sonra işleyen itiraz süresi içinde itiraz ileri sürülmemelidir 274

3) Zamanaşımı ile kazanmanın hükmü 275

4) 1515 sayılı Kanun 276

§ 3. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAYBI . 276

I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN NİSBİ KAYBI 277

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN MUTLAK KAYBI . 277

1) Taşınmazın tamamen yok olması . 277

2) Taşınmaz mülkiyetini terk 278

3) Kamulaştırma . 279

§ 4. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAPSAMI . 280

I. Taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamı . 281

1) Kadastrosu yapılmış tapulu taşınmazlarda sınır 281

2) Tapusuz taşınmazlarda sınır 283

II. Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı 283

III. Taşınmaz mülkiyetinin madde itibariyle kapsamı . 286

A. Arazide inşa olunan şeyler: Yapılar 286

1) Prensip. 286

2) Prensibin yapının haksız olması halindeki sonuçları 288

a) Yapıyı arazi malikinin yapmış olması 289

aa) Malzemenin sökülerek geri verilmesi talebi 289

bb) Tazminat talebi 290

cc) Arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesi talebi . 291

aaa) Malzeme maliki iyi niyetli olmalıdır 292

bbb) Yapının değeri açıkça arsanın değerinden fazla olmalıdır 292

ccc) Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya bu talep reddedilmiş olmalıdır 292

ddd) Malzeme sahibi MK m. 723 uyarınca tazminat talep etmemiş olmalıdır . 293

b) Yapıyı malzeme sahibinin yapmış olması 293

aa) Arazi malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep hakkı . 294

bb) Malzemenin sökülüp kaldırılmaması halinde malzeme malikinin tazminat talebi . 295

cc) Arazi malikinin ve malzeme malikinin arazinin mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesi talebi . 297XXII

c) Yapıyı bir üçüncü kişinin yapmış olması 298

aa) Arazi malikinin hakları 298

bb) Malzeme malikinin hakları 299

cc) Yapıyı yapanın hakları 299

3) İstisnalar . 299

a) Üst hakkı (İnşaat hakkı) 300

aa) Üst hakkının niteliği 300

bb) Bağımsız bölümlerin üst hakkı konusu olamaması . 301

b) Mecralar 302

c) Başkasının arazisine taşırılan yapı (Taşkın yapı) 304

aa) Taşan yapıya katlanma yükümlülüğü 304

aaa) Katlanma yükümlülüğü doğuran taahhüt varsa 305

bbb) Katlanma yükümlülüğü doğuran taahhüt yoksa . 305

bb) Taşan yapıya katlanma yükümlülüğü olan hallerde taşan kısmın hukuki durumu . 306

aaa) İrtifak hakkı varsa 306

bbb) İrtifak hakkı bulunmuyor fakat katlanma yükümlülüğü varsa 307

B. Arazi üzerine dikilen fidanlar: Dikili bitkiler . 308

C. Arazideki kaynaklar . 310

1) Prensip . 310

2) Kaynak üzerindeki hakkın korunması . 312

3) Aynı yataktan beslenen kaynaklar . 312

§ 5. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI . 313

I. MALİKİN HUKUKİ İŞLEMLERİNDEN DOĞAN KISITLAMALAR 313

1) Şerhedilmiş alım hakkı 314

2) Şerhedilmiş geri alım hakkı . 316

3) Şerhedilmiş ön alım hakkı . 317

a) Sözleşmesel ön alım hakkının niteliği ve sözleşmenin şekli . 317

b) Sözleşmesel ön alım hakkının kullanılması 318

c) Sözleşmesel ön alım hakkının kullanılmasının sonuçları 320

d) Sözleşmesel ön alım hakkının kullanılmasında süreler . 321

II. KANUNDAN DOĞAN KISITLAMALAR 322

A. Kamu hukukuna dayanan kısıtlamalar . 323

1) Kazı ve yapı yaparken uyulacak kurallar 324

2) Dikilecek şeylerde uyulacak hükümler . 324

3) Araziye sınırlık koyma mecburiyeti 324

4) Toprağın iyileştirilmesi . 324

B. Özel hukuk kısıtlamaları 325

1) Genel olarak 325

a) Doğrudan doğruya kısıtlama-dolaylı kısıtlama ayrımı . 326XXIII

b) Sınırlandırılan yetkiye göre ayrım 327

c) Korunan kişiler bakımından ayrım . 327

2) Paylı mülkiyette yasal önalım hakkı . 328

a) Yasal önalım hakkının niteliği 328

b) Yasal önalım hakkının kullanılması 329

c) Yasal önalım hakkının dava yolu ile kullanılmasının sonuçları . 331

d) Yasal önalım hakkının kullanılmasında süreler 331

e) Birden çok paydaşın önalım hakkını kullanması 332

f) Yasal önalım hakkından veya hakkı kullanmaktan feragat . 332

3) Komşular lehine konulmuş kısıtlamalar (komşuluk ilişkisi) . 333

a) Taşınmazın kullanılma tarzına ait kısıtlamalar . 333

b) Kazı ve yapılara ilişkin kısıtlamalar 335

c) Komşu araziye ait ağaçların kök ve dallarının kendi arazisine geçmesine katlanma yükümlülüğü. 335

d) Suların akış tarzına engel olmama yükümlülüğü 336

e) Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü. 336

f) Zorunlu geçit : Geçit irtifakı kurma yükümlülüğü 339

g) Zorunlu su: Kaynak (su) irtifakı kurma yükümlülüğü . 342

h) Komşuluk için gerekli şeylere ve masraflara katılma yükümlülüğü . 343

4) Herkesin yararlanabileceği kısıtlamalar 344

a) Orman ve meralara girme . 344

b) Düşen şeylerin aranması . 344

c) Zorunluluk hali 345

§ 6. TAŞINMAZ MALİKİNİN SORUMLULUĞU 346

I. GENEL BAKIŞ . 346

II. TANINAN DAVALAR . 347

a) Eski hale getirme davası . 347

b) Tazminat davası 347

c) Tehlikenin giderilmesi davası . 347

III. SORUMLULUĞUN ŞARTLARI . 348

1) Mülkiyetin yasal kısıtlamalara aykırı kullanılması . 348

a) Kısıtlamaların çeşitlerine göre aykırı kullanma 348

b) Kaçınılmaz taşkınlıklar . 348

c) Yapma veya yapmama tarzında kısıtlamalara aykırı davranış 349

2) Kusur dışında haksız fiil sorumluluğunun şartları . 349

IV. Dava hakkı sahipleri 349

V. Malik dışında sorumlular 349

VI. Devletin ve diğer kamu tüzel kişilerinin durumu 350

§ 7. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ÖZEL BİR ÇEŞİDİ: KAT MÜLKİYETİ . 351

I. GENEL BAKIŞ . 351

II. KAVRAM VE NİTELİK 351XXIV

1) Kat mülkiyeti kanununa göre kat mülkiyeti kavramı 352

a) Bağımsız bölüm 354

b) Ortak yer . 354

c) Eklenti . 355

2) Kat irtifakı kavramı 356

III. KAT MÜLKİYETİNE UYGULANACAK HÜKÜMLER . 356

IV. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI 357

1) Genel prensipler . 357

2) Kurulması 358

a) Kat mülkiyetinin taşınmaza ilişkin inşaat sözleşmesinin tarafı yüklenicinin talebi ile tapu memuru tarafından kurulması 358

b) Kat mülkiyetinin iradi olarak kurulması 358

aa) Resmi senet 358

bb) Kat mülkiyetinin tescili 360

c) Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulması 361

d) Kat mülkiyetinin kat irtifakına dayanılarak kurulması . 362

V. KAT İRTİFAKI . 363

1) Kavram ve niteliği . 363

2) Kat irtifakının kurulması 364

a) Uyulacak esaslar . 364

b) Kat irtifakının taşınmaza ilişkin inşaat sözleşmesinin tarafı yüklenicinin talebi ile tapu memuru tarafından kurulması . 364

c) Kat irtifakının iradi olarak kurulması . 365

aa) Resmi senet düzenlenmesi . 365

bb) Tescil 365

3) Kat irtifakının hükümleri . 366

4) Kat irtifakının sona ermesi . 366

VI. KAT MALİKLERİNİN HAK VE BORÇLARI 367

A. Kat maliklerinin hakları . 367

1) Bağımsız bölümlerde 367

2) Ortak yerlerde . 367

B. Kat maliklerinin yükümlülükleri 368

1) Dürüstlük kuralına uygun davranma yükümlülüğü 369

2) Bağımsız bölüm ve eklentisini özgülenme amacına uygun kullanma yükümlülüğü . 369

3) Bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama yükümlülüğü. 371

4) Onarım için bağımsız bölümüne girme izni verme ve bölümünde gerekli işlerin yapılmasına katlanma yükümlülüğü 371

5) Anataşınmazın bakımı, mimari durumu ile güzelliği ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü 372

6) Genel giderlere katılma borcu 373XXV

a) KMK m. 20/f. 1’e göre, genel giderlere şunlar girmektedir: . 373

b) KMK m. 20/f. 1’de belirtilen genel giderlere katılma payı değişiktir 373

c) Genel giderlere katılma payının ödenmesini sağlayacak tedbirler 374

aa) Ortak giderlerin dava ve icra takibi yolu ile ödettirilmesi 374

bb) Gecikme tazminatı 375

cc) Ortak gider payının kira bedeline mahsuben kiracıdan tahsili . 375

dd) Kat maliklerinin ortak gider borcu için bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek kurulmasını talep hakkı . 376

ee) Ortak gider alacağına tanınan öncelik 376

VII. KAT MALİKLERİ KURULU VE YÖNETİM . 376

1) Yönetim planı 376

2) Genel kurul = Kat malikleri kurulu . 378

a) Oluşması ve yetkileri 378

b) Toplantı yapma ve karar alma şekli 378

3) Yönetici 379

a) Tayini 379

b) Yetki ve Görevleri 380

c) Yöneticinin istifası veya azli. 381

4) Denetçi veya denetim kurulu . 382

VIII. KAT MÜLKİYETİ DÜZENİNİN İYİ İŞLEMESİ İÇİN ALINAN TEDBİRLER . 382

1) Paylı mülkiyet açısından 382

a) Paylaşma istenememesi . 382

b) Yasal önalım hakkı olmaması 383

c) Tahliye kolaylığı 383

d) Tebligat kolaylığı . 383

2) Borç ve yükümlülüklere uymayı sağlamak açısından . 383

a) Genel olarak . 383

b) Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile devredilmesi . 384

3) Uyuşmazlıkların çözümü açısından özel muhakeme usulü . 385

a) Kat Mülkiyeti Kanununa göre hâkimin müdahalesi istenebilecek uyuşmazlıklar . 385

aa) Genel yönetim uyuşmazlıkları 386

bb) Kat maliklerinin borçlarını yerine getirmemesi 386

IX. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ . 388

1) Kütükteki kaydın terkini ile sona erme 388

2) Ana taşınmazın tamamen yok olması ile sona erme 389

3) Ana taşınmazın kamulaştırılması ile sona erme 389

4) Ana taşınmazın harap olması ile sona erme 389

a) Ana taşınmazın tümünün harap olması 389

b) Ana taşınmazın kısmen harap olması 390XXVI

X. TOPLU YAPILARA İLİŞKİN DÜZENLEME . 390

1) Toplu Yapılarda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kurulması . 392

2) Toplu Yapılarda Yönetim . 395

a) Kanundaki düzenleme . 395

b) Yönetim organları . 398

aa) Kat malikleri kurulları 398

aaa) Blok kat malikleri kurulu 398

bbb) Blok olmayan yapılar malikleri kurulu . 398

ccc) Ada kat malikleri kurulu . 398

ddd) Toplu yapı kat malikleri kurulu . 398

bb) Temsilciler kurulları . 399

aaa) Blok temsilciler kurulu 399

bbb) Ada temsilciler kurulu . 400

ccc) Toplu yapı temsilciler kurulu 401

cc) Yöneticiler ve denetçiler 401

aaa) Blok yöneticisi ve denetçisi . 401

bbb) Blok niteliğinde olmayan yapılar yönetici ve denetçisi 401

ccc) Ada yöneticisi veya denetçisi 402

ddd) Toplu yapı yöneticisi ve denetçisi 402

3) Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma 402

XI. DEVRE MÜLK HAKKI 403

1) Genel bakış 403

2) Kavram 404

3) Devre mülk hakkının kurulması 404

a) KMK m. 57’ye göre devre mülk hakkı, ancak mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümde kurulabilir . 404

b) Bir binada veya bağımsız bölümde, devre mülk hakkına sahip olacak kimseler bu binaya veya bağımsız bölüme paylı mülkiyet tarzında malik olmalıdır . 404

c) Devre mülk hakkının kurulması hususunda tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenecektir 405

4) Devre mülk hakkının hükümleri 406

a) Genel olarak . 406

b) Hak sahiplerinin yetkileri . 407

c) Hak sahibinin yükümlülükleri 408

5) Devre mülk hakkına tabi taşınmazda yönetim . 409

6) Devre mülk hakkının sona ermesi . 409

Ü ç ü n c ü B ö l ü m

TAŞINIR MÜLKİYETİ

§ 1. TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KONUSU . 411

I. TAŞINIR EŞYA . 411

II. DOĞAL GÜÇLER 412XXVII

§ 2. TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI 413

I. DEVREN KAZANMA . 413

1) Zilyetliğin devri ve tarafların anlaşması (aynî sözleşme) 413

2) Geçerli bir kazanma sebebinin gerekli olup olmadığı . 414

3) İstisnai durumlar: Zilyetlik devredilmeden mülkiyetin kazanılması . 416

4) Hükmen teslim yolu ile mülkiyet kazanılmasında sınırlamalar 417

5) Mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi 418

II. ASLEN KAZANMA 419

1) Sahiplenme (ihraz). 420

2) İşleme sonucu kazanma (hukukî tağyir) 421

3) Malların birleşmesi veya karışması sonucu kazanma . 421

4) Arıların mülkiyetini kazanma 422

5) Eşya bulanın, bulduğu eşyanın mülkiyetini kazanması 423

6) Definenin mülkiyetini kazanma 424

7) Zamanaşımı ile kazanma . 425

§ 3. TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAYBI 426

Ü Ç Ü N C Ü K I S I M

SINIRLI AYNÎ HAKLAR

Birinci Bölüm

GENEL BİLGİLER

§ 1. SINIRLI AYNÎ HAK KAVRAMI 427

§ 2. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN ÇEŞİTLERİ . 428

I. YARARLANMA HAKLARI (MK m. 779-838). 428

II. TEMİNAT (GÜVENCE) HAKLARI (MK m. 850-972). 428

III. TAŞINMAZ YÜKÜ (MK m. 839-849). 428

§ 3. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN BAŞLICA ÖZELLİKLERİ VE BAĞLI OLDUKLARI GENEL KURALLAR . 429

I. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN HUKUKİ NİTELİĞİ . 429

II. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN MÜLKİYET KARŞISINDA DURUMU 429

III. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN KONUSU 430

IV. MALİKİN KENDİ EŞYASI ÜZERİNDE SINIRLI AYNÎ HAK SAHİBİ OLMASI 430

1) Malik lehine irtifak 431

2) Malik lehine taşınmaz rehni . 431

3) Malik lehine taşınmaz yükü . 432

§ 4. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN SIRASI . 433

I. GENEL BAKIŞ . 433

II. TAŞINMAZLARDA SINIRLI AYNÎ HAKLARIN SIRASI 433XXVIII

İ k i n c i B ö l ü m

İRTİFAK HAKLARI

§ 1. GENEL BİLGİLER 435

I. KAVRAM . 435

II. İRTİFAK HAKKININ ÇEŞİTLERİ . 435

1) Yararlanma yetkisinin kapsamı açısından irtifak çeşitleri . 436

a) Tam yararlanma sağlayan irtifaklar. 436

b) Sınırlı yararlanma sağlayan irtifaklar 436

2) Yararlanma yetkisinin tarzı açısından irtifak çeşitleri 437

a) Olumlu irtifaklar . 437

b) Olumsuz irtifaklar . 438

3) Hak sahibinin tayini açısından irtifak çeşitleri. 438

a) Kişisel irtifaklar 438

b) Eşyaya bağlı irtifaklar . 439

III. İRTİFAKLARA UYGULANACAK HÜKÜMLER . 440

1) Genel olarak . 440

2) Kazanma açısından 440

3) İrtifak hakkı sahibinin korunması açısından 440

§ 2. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAKLAR . 441

I. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAKIN KONUSU . 441

II. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ KAZANILMASI . 443

1) Tescille kazanma 443

2) Sicil dışı (tescilden önce) kazanma 444

a) Miras . 445

b) İşgal 445

c) Kamulaştırma . 445

d) Cebrî icra 445

e) Mahkeme kararı 445

3) İrtifak hakkının zamanaşımı ile kazanılması . 446

a) Olağan zamanaşımı ile kazanma 446

b) Olağanüstü zamanaşımı ile kazanma . 446

IV. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ SONA ERMESİ 447

1) Terkin ile sona erme 447

2) Terkin dışı sona erme 447

a) Yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olması 447

b) Yüklü taşınmazın kamulaştırılması 447

c) Sürenin sona ermesi 448

d) Tescilsiz kazanılan mecra irtifakının sona ermesi 448

e) Mahkeme kararı 448

aa) İrtifakın sağladığı yararın yok olması 448

aaa) Genel bakış . 448XXIX

bbb) İrtifakın sağladığı yararın belirlenmesi . 449

ccc) Yararın yok olması halinde irtifakın terkini. 449

bb) Yararın yük karşısında azalması halinde irtifakın terkini . 450

V. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ HÜKÜMLERİ 450

A. İrtifakın içeriğinin belirlenmesi . 450

B. İrtifak hakkının kullanılmasına ilişkin hükümler . 451

1) Yararlanan taşınmaz malikine ilişkin hükümler 452

a) İrtifak hakkı sahibinin yetkileri 452

b) İrtifak hakkı sahibinin yükümlülükleri . 452

2) Yüklü taşınmaz malikine ilişkin hükümler . 452

a) Yüklü taşınmaz malikinin yetkileri 452

aa) İrtifak yerinin değiştirilmesini talep hakkı 452

bb) İrtifakın terkinini talep hakkı 453

b) Yüklü taşınmaz malikinin yükümlülükleri . 453

3) İrtifak hakkının değişen duruma uydurulması 454

a) Değişen ihtiyaçlar dolayısıyla yükün ağırlaştırılamaması . 454

b) İrtifakın çözülmesi hükümlerinin uygulanması . 454

§ 3. KİŞİSEL İRTİFAKLAR 454

I. KİŞİYE BAĞLI İRTİFAKLAR (İNTİFA VE OTURMA HAKKI) 454

A. Genel bakış . 454

B. İntifa hakkı . 455

1) Kavram ve özellikleri 455

2) İntifa hakkının kazanılması . 455

a) Tesisen (kurulma yoluyla) kazanma . 455

b) Aslen kazanma . 457

3) İntifa hakkının sona ermesi . 457

a) Sona erme sebepleri . 457

aa) Taşınmaz üzerinde intifada . 457

aaa) Taşınmazın tamamen yok olması . 457

bbb) Kamulaştırma 457

ccc) Mahkeme kararı 457

ddd) Cebrî icra 458

eee) Ölüm, kişiliğin sona ermesi, süre . 458

fff) Terkin ile sona erme . 459

bb) Taşınır ve alacaklar üzerinde intifada . 460

b) İntifa hakkının sona ermesinin sonuçları . 460

aa) Geri verme borcu 460

bb) İntifa konusunun geri verilmesinde hak sahibinin sorumluluğu 461

cc) İntifa hakkı sahibinin giderleri talep hakkı . 462

dd) Söküp alma hakkı 463XXX

4) İntifa hakkının hükümleri 464

a) İntifa hakkı sahibinin hakları 464

aa) İntifa konusu mala zilyet olma yetkisi 464

bb) İntifa konusu malı kullanma yetkisi 464

cc) İntifa konusu malın ürünlerini ve gelirlerini elde etmek yetkisi . 465

aaa) Doğal ürünler . 465

bbb) Hukuki ürünler 466

dd) İntifa konusu malı yönetme yetkisi 466

ee) Resmi defter tutulmasını talep yetkisi . 467

ff) İntifa konusu mal üzerinde tasarruf yetkisi . 468

b) İntifa hakkı sahibinin yükümlülükleri 468

aa) Bakım ve koruma yükümlülüğü. 468

bb) Koruma ve işletme masrafları ile vergileri ödeme yükümlülüğü 469

cc) İntifa konusu malı sigorta ettirme yükümlülüğü . 470

c) Malikin hakları . 470

aa) İntifa konusu üzerinde tasarruf yetkisi 470

bb) Gözetim yetkisi 470

cc) Güvence (teminat) isteme yetkisi 471

dd) İntifa hakkı sahibinin intifa konusu eşya üzerindeki zilyetliğine son verilmesini talep yetkisi . 471

ee) Resmi defter tutulmasını talep yetkisi 472

ff) Yönetime katılma yetkisi . 472

d) Malikin yükümlülükleri 472

aa) Özdeğeri koruma önlemleri . 472

bb) İntifa konusu eşyanın özdeğerine ilişkin önemli giderler 473

cc) Alacak üzerinde intifada yönetime katılma . 473

5) Özel intifa çeşitleri . 473

a) Tüketime tabi eşya üzerinde intifa : Gerçek olmayan intifa (Quasi Usus-fructus) . 473

b) Haklar, özellikle alacak üzerinde intifa 474

aa) Genel kavram ve hukuki nitelik . 474

bb) Alacak üzerinde intifa 474

c) Malvarlığı üzerinde intifa . 476

C. Oturma hakkı . 477

1) Oturma hakkı kavramı . 477

2) Oturma hakkının kazanılması ve sona ermesi . 477

3) Oturma hakkının konusu ve hükümleri . 478

II. DÜZENSİZ KİŞİSEL İRTİFAKLAR (el değiştirebilen kişisel irtifaklar) 479

A. Üst hakkı (İnşaat hakkı) . 480

1) Kavram 480XXXI

2) Önemi . 480

3) Çeşitleri 481

4) Üst hakkının kazanılması . 482

5) Üst hakkının sona ermesi ve sona ermenin sonuçları 483

6) Süresinden önce üst hakkının arazi malikine devri talebi 484

7) Üst hakkının hükümleri 487

B. Kaynak hakkı . 488

1) Kaynak hakkı kavramı . 488

2) Kaynak hakkının kazanılması ve sona ermesi . 490

3) Kaynak hakkının hükümleri . 490

C. Diğer düzensiz kişisel irtifaklar . 491

1) Kavram . 491

2) Hak sahibi . 492

3) Kazanma ve sona erme . 492

4) Hükümleri 493

Ü Ç Ü N C Ü B Ö L Ü M

TAŞINMAZ YÜKÜ

§ 1. TAŞINMAZ YÜKÜ KAVRAMI VE YÜKÜN KAPSAMI 494

I. KAVRAM . 494

II. YÜKÜN KAPSAMI . 494

1) Edim borcu . 495

2) Taşınmazın, borcun teminatı olması 496

§ 2. TAŞINMAZ YÜKÜNÜN ÇEŞİTLERİ . 497

1) Kişi lehine taşınmaz yükü - Eşyaya bağlı taşınmaz yükü . 497

2) Özel hukuk taşınmaz yükü - Kamu hukuku taşınmaz yükü 497

§ 3. TAŞINMAZ YÜKÜNÜN KAZANILMASI 498

1) Kazanma yolları 498

§ 4. TAŞINMAZ YÜKÜNÜN SONA ERMESİ . 498

1) Genel olarak 498

2) Yükten kurtulma yolu ile sona erdirme . 499

a) Yük alacaklısının taşınmazını yükten kurtarma yetkisi . 499

b) Yüklü taşınmaz malikinin taşınmazı yükten kurtarma yetkisi . 500

D ö r d ü n c ü B ö l ü m

REHİN HAKLARI

B i r i n c i A y ı r ı m

TAŞINMAZ REHNİ

§ 1. TAŞINMAZ REHNİ KAVRAMI VE ÇEŞİTLERİ . 501

§ 2. İPOTEK, İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ VE İRAT SENEDİ ARASINDAKİ FARKLAR . 503

I. İPOTEK 503XXXII

II. İRAT SENEDİ . 504

III. İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ . 505

§ 3. TAŞINMAZ REHNİNE HÂKİM GENEL KURALLAR 505

I. TAŞINMAZ REHNİNDE BELİRLİLİK İLKESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER 506

1) Genel bakış 506

a) Alacak açısından belirlilik ilkesine göre taşınmaz rehni kurulurken belirli bir alacak miktarının (kural olarak) Türk parası ile tapuda gösterilmesi gerekir (MK m. 851/c. 1) . 506

b) Rehin konusu açısından belirlilik ilkesine göre, rehinle yüklenecek taşınmaz, belirli, tapuya kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır (MK m. 853) 509

2) Bir alacağın birden fazla taşınmazla teminat altına alınması 510

a) Kural 510

b) İstisna 511

II. TAŞINMAZ REHNİNDE KAMUYA AÇIKLIK İLKESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER 512

A. Taşınmaz rehninin kazanılması 512

1) Tescil ile kazanma . 512

a) Kazanma sebebi . 513

aa) Taşınmaz rehni sözleşmesi . 513

bb) Ölüme bağlı tasarruf . 516

cc) Malikin tek taraflı tasarrufu 516

dd) Kanun hükmü . 516

ee) Mahkeme kararı 517

b) Tescilin icrası . 518

2) Sicil dışı kazanma 518

B. Taşınmaz rehninin sona ermesi 519

III. SABİT DERECELER SİSTEMİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER 521

1) İlerleme sistemi 521

2) Sabit dereceler sistemi 522

3) Türk hukukunda sabit dereceler sistemi . 522

a) Sistemin tercih sebepleri . 522

b) Sabit dereceler sisteminin hükümleri 523

c) Sabit dereceler sisteminin istisnaları . 525

aa) Kanundan doğan ilerleme hakları 525

bb) Sözleşmeden doğan ilerleme hakkı 527

aaa) Boş dereceye ilerleme hakkının hukuki niteliği ve kuruluşu 527

bbb) Boş dereceye ilerleme sözleşmesinin hükümleri . 528

ccc) Boş dereceye ilerlemenin gerçekleşmesi . 528

IV. YABANCI PARA ÜZERİNDEN REHİN KURULMASINA İLİŞKİN HÜKÜMLER 529

1) Genel olarak 529XXXIII

2) Medeni Kanun m. 851/f.2 vd. hükmünün uygulama alanı . 529

3) Rehnin kurulmasına ilişkin esaslar . 530

V. TAŞINMAZ REHNİNDE TEMİNAT YÜKÜNÜN VE TEMİNAT ALTINA ALINAN ALACAĞIN KAPSAMINA İLİŞKİN HÜKÜMLER . 531

1) Taşınmaz rehninde teminat yükünün kapsamı . 531

a) Teminat yükünün kapsamına giren unsurlar. 531

aa) Taşınmaz 531

bb) Bütünleyici parça ve eklenti. 532

aaa) Bütünleyici parçalar. 532

bbb) Eklentiler 532

cc) Kira bedeli ve sigorta tazminatı 534

aaa) Kiralar (MK m. 863) 535

bbb) Sigorta tazminatı (MK m. 879) 536

b) Rehin konusu taşınmazın değerinin korunmasına dair hükümler 537

aa) Taşınmaz maliki, taşınmazın değerinin azalmasında kusurlu ise. 538

bb) Taşınmaz maliki, taşınmazın değerinin azalmasında kusurlu değil ise 540

c) Rehinli taşınmazdan küçük parçaların ayrılmasına dair hükümler 540

2) Teminat altına alınan alacağın kapsamı 541

a) İlgili hükümler. 541

b) Teminatın kapsamına giren unsurlar 541

aa) Anapara (MK m. 875/f. 1) . 541

bb) Takip giderleri ve gecikme faizi (MK m. 875/f. 2). 542

cc) Sözleşme faizi (MK m. 875/b. 3) 542

dd) Taşınmazın korunması için yapılan zorunlu masraflar, özellikle malik ödemediği için onun hesabına sigortacıya ödenen primler (MK m. 876) 543

3) Taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi . 544

VI. ARAZİ PARÇALARININ BİRLEŞTİRİLMESİ HALİNDE TEMİNATIN

DURUMUNA İLİŞKİN HÜKÜMLER 545

VII. ALACAKLIYA KAYYIM TAYİNİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER . 547

VIII. TAŞINMAZIN TEK TARAFLI OLARAK REHİN YÜKÜNDEN

KURTARILMASINA İLİŞKİN HÜKÜMLER 547

1) Şartları 548

2) Yükten kurtarma usulü 548

3) Rehinli alacaklıların taşınmazın satışını talep etme imkânları 548

4) Terkin . 549

§ 4. İPOTEK . 550

I. İPOTEK KAVRAMI VE AMACI 550

II. İPOTEĞİN ÖZELLİKLERİ . 551

1) İpoteğin, alacağa bağlı hak olmasının özellikleri 551

a) İpoteğin kurulmasında alacağa bağlılığın hükümleri 551XXXIV

b) Hakkın kullanılmasında ipoteğin alacağa bağlı hak olmasının hükümleri 552

c) Rehinli alacağın devrinde (temlikinde), ipoteğin alacağa bağlı hak olmasının hükümleri 553

d) Tapu siciline güvenin korunmasında ipoteğin alacağa bağlı hak olmasının hükümleri 554

e) İpoteğin alacağa bağlılığının rehnin sona ermesindeki hükümleri . 554

2) İpotekte kişisel sorumluluk ve teminata ilişkin özellikler . 555

a) Borçlu rehinli taşınmazın maliki ise . 555

b) Borçlu ile taşınmazın maliki farklı kişiler ise 555

3) İpotekli taşınmaz üzerindeki mülkiyet ilişkisinin değişmesine ilişkin özellikler . 558

a) İpotekli taşınmazın devri 558

b) İpotekli taşınmazın bölünmesi 559

III. KANUNDAN DOĞAN İPOTEK HAKLARI 561

1) Tescile tabi olmayan kanuni ipotek hakları . 561

2) Tescile tabi kanuni ipotek hakları 562

a) Genel olarak . 562

b) Tescile yönelik hakkın hukuki niteliği . 563

c) Tescile tabi kanuni ipotek kurulması hakkından feragat 564

d) Kanuni ipoteği kurma hakkının tabi olduğu süre . 564

e) Kanuni ipoteğin tescili 565

f) Tescile tabi kanuni ipotek hakkının sırası 565

3) Özel olarak inşaatçı ipoteği (yapı alacaklısı ipoteği) . 565

a) İnşaat alacaklısı kavramı 566

b) İnşaat alacağı kavramı 566

c) Tescile y?