Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Alt Kira

ÖNSÖZ                III

İÇİNDEKİLER  V

KISALTMALAR LİSTESİ             XI

ÖZET   XIII

ABSTRACT       XIV

GİRİŞ   1

BİRİNCİ BÖLÜM

ALT SÖZLEŞME KAVRAMI ÇERÇEVESİNDE ALT KİRA SÖZLEŞMESİ

1. Alt Sözleşme Kavramı 5
   1. Tanımı 5
   2. Unsurları 5
   3. Alt Sözleşmenin Hukuki Niteliği 7
   4. Benzer Sözleşmeler ile Karşılaştırılması 9
      1. Ön Sözleşmeler 9
      2. Ardışık Sözleşmeler 10
   5. Alt Kira Sözleşmesi 10
      1. Genel Olarak Kira Sözleşmesi 10
      2. Alt Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Amacı 15
      3. Unsurları 17
         1. Asıl Kira Sözleşmesinin Varlığı 17
            1. Genel Olarak 17

1. Asıl Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Durumu (Alt Kira Sözleşmesi Bakımından İfa İmkansızlığı) 18

2. İvaz 21
3. Alt Kiranın Yasaklanmamış Olması (Kural Olarak Alt Kira Serbestisi) 23

1. Hukuki Niteliği 26
2. Asıl Kira Sözleşmesi ile İlişkisi 27
3. Türk Hukukunda Alt Kiranın Tarihçesi 29
   1. Genel Olarak 29
   2. Mecelle-i Ahkâm-ı Adliyye 30
   3. 818 Sayılı Eski Borçlar Kanunu 32
   4. 6570 Sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanun 33
   5. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 34
4. Benzer Kurumlarla Karşılaştırılması 35
   1. Genel Olarak 35
   2. Kullanım Hakkının Devri 35
      1. Genel Olarak 35
      2. Hukuki Niteliği 36
      3. Şartları 38
         • Devrine Engel Olmayan Bir Hakkın Devri Konusunda Tarafların Anlaşması 38
         • Devir Sözleşmesinin Yazılı Şekilde Yapılması 38
         • Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri Bakımından Kiraya

Verenin Yazılı Rızasının Alınması   39

1. Alt Kira ile Farklılıkları 39
2. Alt Kira ile Benzerlikleri 42
3. Kullanım Hakkının Devri Halinde Alt Kiracının Durumu 44

3. Kira Sözleşmesinin Devri 45
   1. Genel Olarak 45
   2. Hukuki Niteliği 46
   3. Şartları 47
      • Devir Anlaşması 47
      • Kiraya Verenin Rızası 48
        • Genel Olarak 48

• İşyeri Kira Sözleşmelerinin Devrinde Kiraya Verenin Onayı ve Haklı Sebep Kavramı 49

1. Sonuçları 51
2. Alt Kira ile Farklılıkları 52
3. Alt Kira ile Benzerlikleri 54

1. Ürün Kirasında Alt Kira 54

İKİNCİ BÖLÜM

KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİNDE

ALT KİRA SÖZLEŞMESİNİN HÜKÜMLERİ

1. Genel Olarak 57
2. KURULMASI 58
   1. Genel Olarak 58
   2. Unsurları 58
      1. Esaslı Unsurlar 58
      2. Tamamlayıcı Unsur: Kiraya Verenin Rızası (TBK 322/2) 60
         1. Genel Olarak 60
         2. Amacı 62
         3. Verilme Zamanı 62
         4. Şekli 63
         5. Kapsamı ve Yorumlanması 66
         6. Sınırlandırılması 66
         7. Geri Alınamaması 67
         8. Aile Konutunda Eşin Rızası 67
      3. Alt Kira Kapsamında Olan Kişiler 69
      4. İşyeri Kiralarında Ortak Alınması 70

• Tarafların İlişkisi 71
  1. Asıl Kiracının Hak ve Borçları 71
     1. Genel Olarak 71
     2. Kira Bedelinin Ödenmesini Talep Etme Hakkı 72
     3. Hapis Hakkı (TBK 336) 72
     4. Teslim Borcu 73

5. Sözleşmeye Uygun Bulundurma Borcu (Ayıba Karşı Tekeffül Borcu) 74
6. Zapta Karşı Tekeffül Borcu 78
7. Bilgi Verme Yükümlülüğü 80
8. Yan Yükümlülükler 80

1. Alt Kiracının Hak ve Borçları 81
   1. Genel Olarak 81
   2. Kiralananı Kullanım Hakkı 81
   3. Kiralananı Yeniden Alt Kiraya Verme Hakkı 82
   4. Kira Bedelini Ödeme Borcu 83
   5. Tahliye ve Kiralananı İade Borcu 83
   6. Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Borcu 84
   7. İzin Verme ve Katlanma Borcu 85
   8. Yükümlülüklerini İhlal Halinde Tazminat Ödeme Borcu 85
2. Tarafların Asıl Kiraya Veren ile İlişkileri 86
   1. Asıl Kiraya Veren ile Asıl Kiracının İlişkisi 86
      1. Genel Olarak 86
      2. Asıl Kiraya Verenin Hak ve Borçları 87
         1. Hakları 87
         2. Borçları 87
      3. Asıl Kiracının Hak ve Borçları 87
         1. Hakları 87
         2. Borçları 88
      4. Asıl Kiraya Veren ile Alt Kiracının İlişkisi 90
         1. Asıl Kiraya Verenin Hak ve Borçları 90
            1. Genel Olarak 90
            2. Sözleşmeye Uygun Davranılmasını Talep Hakkı 91
            3. Hapis Hakkı 93
            4. Kiralananın Kullanılmasına Katlanma Borcu 99
            5. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu (Üçüncü Kişiyi Koruyucu Etkili

Sözleşme Teorisi)        99

2. Alt Kiracının Hak ve Borçları 101
   1. Hakları 101

1. Borçları 102

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİNDE

ALT KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

1. Genel Olarak 103
2. Nedenleri 104
   1. Genel Hükümlere Göre 104
      1. Sona Erdirme Anlaşması (İkale) 104
      2. İrade Sakatlığı Olan Tarafın Sözleşme ile Bağlı Olmaması 104
      3. Olağanüstü Fesih ile 107
         1. Genel Olarak 107
         2. Önemli Neden 107
         3. Kiracının İflası 109
         4. Kiracının Ölümü 111
      4. Kira Bedelinin Ödenmemesi 112
      5. Sözleşmeye Aykırı Kullanım 113
      6. Kiralananın Ayıplı Olması 115
   2. Konut ve Çatılı İşyerlerine Özgü Hükümlere Göre 117
      1. Bildirim Yolu ile 117
         1. Genel Olarak 117
         2. Belirli Süreli Sözleşmelerde 117
         3. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde 121
      2. Dava Yolu ile 122
         1. Genel Olarak 122
         2. Kiraya Verenden Kaynaklanan 122
            • İhtiyaç Nedeni ile 122
            • Yeniden İnşa ve İmar Nedeni ile 126
            • Yeni Malikin İhtiyacı Nedeni ile 127
         3. Kiracıdan Kaynaklanan 130
            • Yazılı Tahliye Taahhütnamesi Nedeni ile 130

• İki Haklı İhtar Nedeni ile 134
• Kiracı yahut Eşinin Mevcut Konutu Nedeni ile 139

1. Asıl Kira Sözleşmesinin Sona Ermesinin Alt Kira Sözleşmesine Etkisi 141
   1. Genel Olarak 141
   2. Asıl Kira Sözleşmesinin Muvazaalı Olarak Sona Ermesi 142
   3. Asıl Kira Sözleşmesinin Mahkeme Kararı ile Sona Ermesi 144
   4. Asıl Kiracının Alt Kiracıya Karşı Sorumluluğu 145

• Sonuçları 147
  1. Genel Olarak 147
  2. Caiz Olan Alt Kirada 147
     1. Genel Olarak 147
     2. Kiralananın İadesi 148
     3. Tazminat Talebi 150
  3. Caiz Olmayan Alt Kirada 151
     1. Genel Olarak 151
     2. Asıl Kiraya Verenin Taraflara Yöneltebileceği Hak ve İmkanlar 151
        1. Asıl Kiracıya Karşı 151
        2. Haksız İşgalciye (Alt Kiracıya) Karşı 154
     3. Asıl Kiracının Alt Kiracıya Karşı Tazminat Sorumluluğu 158

SONUÇ                159

KAYNAKÇA      167

ÖZGEÇMİŞ        177