Eşya Hukuku Kat Mülkiyeti II-2

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI

§ 55. Genel Açıklama ..........................................................................................1

§ 56. Kat Mülkiyetinin Tanımı ve Üst Hakkından Farkı ..................3

I. Tanım ................................................................................................3

II. M.K. m. 644 hükmü karşısında üst hakkı ve kat mülkiyeti ..................4

§ 57. Kat Mülkiyetinin Özellikleri ve Mahiyeti ..........................................6

§ 58. Kat Mülkiyetine İlişkin Kavramlar (Kanundaki Tanımlar) ................. 9

I. Anagayrımenkul ..............................................................................10

II. Anayapı ..........................................................................................10

III. Bağımsız bölüm ..............................................................................11

IV. Eklenti ................................................................................................11

V. Kat mülkiyeti ........................ .............................11

VI. Ortak yerler ve kullanma hakkı ................................................11

VII. Kat irtifakı ve kat irtifakı sahibi ..........................................12

VIII. Arsa payı ..................................................................................................12

IX. Sözleşme ............. ...... ...... ..........................................12

§ 59. Kat Mülkiyetinin Kapsamı ........................................................................12

I. Bağımsız bölümler ........................................................................12

1. Yapının tamamlanmış olması gerekir ..............................12

2. Bağımsız bölümler, tümü kârgir olan binanın içinde

yer almalıdır ..............................................................................14

3. Her bölüm başlı başına kullanılmaya elverişli olmalıdır ....................................15

II. Eklentiler ................................................................................................15

III. Arsa ve diğer ortak yerler ............................................................17

1. Genel açıklama ........................................................................17

2. Somut örnekler ..............................................................................20

a) Teraslar ....................................................................................20

b) Avlular ve dükkânların önlerindeki yerler ............21

c) Garajlar ve depolar ............................................................22

3.Ortak yerlerin konusunu belirleyen «Sözieşme»nin anlamı ..............22

§ 60. Kat İrtifakının Mahiyeti ..............................................................................23

§ 61. Kat Mülkiyetinin Kurulması veya Devri ..........................................24

I. Genel açıklama ..............................................................................24

II. Kat mülkiyetinin hukukî işlem yoluyla kurulması ............24

1. Resmî senet ve tescil .............................................24

2. İştirak halinde maliklerin durumu ....................................28

3. Kat mülkiyetinin hukukî işlemle devri ........................30

a) Resmî şekil ..............................................................................30

b) Satış vaadi ..............................................................................30

d) Adî senetle kat satımı ......................................................32

e) Devir ve intikalin sonucu ................................................34

III. Kat mülkiyetinin kazaî kararla kurulması veya devri ......................... 34

1. Taksim veya ortaklığın giderilmesi davalarında ............34

2. İfa davalarında ...... ............................................................38

IV. Kat mülkiyetinin İmar Affı Yasasına göre kurulması ... 39

V. Eski hukuka göre kurulmuş hakların kat mülkiyetine çevrilmesi ........40

VI. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ... .............................41

VII. Kat mülkiyeti ve 6217 sayılı Kanun ..........................................42

§ 62. Kat İrtifakının Kurulması ........................................................................43

I. Kat irtifakının sözleşme gereğince tescili ........................43

II. Kat irtifakının mahkeme kararı ile kurulup kurulamayacağı ..........................46

§ 63. Kat Maliklerinin Hakları ... .................................................................48

I. Bağımsız bölüm ve eklentiler üzerindeki haklar ..................48

II. Ortak yerlerdeki haklar ................................................................... 49

III. Kullanmaya ilişkin uyuşmazlıklar ............... ... .................................. 51

IV. Kat mülkiyetinin devrini isteme hakkı ....................................51

1. Çekilmezlik şartı ........................................................................52

2. Kat malikleri kurulunca karar verilmesi ........................53

3. Devrin arsa payı oranında yapılması ... ........................54

4. Devir Ibedeli ............... ......................................................54

5. Dava açma süresi (dava hakkının düşmesi) ..................55

6. Medenî Kanunun yeni 626/a maddesine göre paydaşlıktan çıkarma ...56

V. Kat maliklerinin diğer hakları ......................................................58

§ 64. Kat İrtifakı Sahiplerinin Haklan ve Yükümlülükleri ..................58

I. İnşaat yapılmasını isteme hakkı ................................................58

1. İnşaata başlama ve inşaatı bitirme ....................................58

2. Yönetim ...... ..............................................................................60

II. Kat irtifakının devrini talep hakkı ..........................................61

III. Kat mülkiyetine geçilmesini talep hakkı ..............................62

IV. İrtifak sahiplerinin yükümlülükleri ..........................................63

§ 65. Kat Maliklerinin Yükümlülükleri ...... ..........................................63

I.Genel kural ..........................................................................................63

II.Ödeme yükümlülükleri ..................................................................64

1. Giderlere katılma borcu ............................................................64

2. Tazminat ödeme borcu ......................................................70

HI. Yapma yükümlülükleri ..................................................................74

IV. Yapmama yükümlülükleri ............................................................76

1. İnşaat ve onarım yapmama ................................................77

2. Ortak yerlere el atmama ......................................................82

3. Katta sağlık müesseseleri kurmama ....................................83

4. Meskenlerde eğlence, toplantı, beslenme vs. gibi iş yerleri açmama ..............................................................................83

5. Katlanma yükümlülüğü .......................................................86

6. Komşulara zarar ve rahatsızlık vermekten kaçınma yükümlülüğü ..............................................................................87

§ 66. Borçların Teminatı ve Aalacaklarda Öncelik ....................................88

I. Şahsî teminat (teselsül kuralı) ................................................88

1. Giderlere katılma borçlarında ..........................................88

2. Diğer Iborçlarda ........................................................................90

II. Aynî teminat .....................................................................91

1. Kanunî ipotek hakkının tescili ..........................................91

2. Feragat'in geçersizliği ............................................................92

III.Alacakta öncelik ..............................................................................93

§ 67. Dava Hakları ......................................................................................................93

I. Genel olarak ...... ........................................................................93

II. İtiraz davası ..........................................................................................95

III. Yükümlülüklerini ihlâl edenlere karşı açılacak dava ve verilecek hüküm.......96

IV.Elatmanın önlenmesi davası ......................................................97

V. Tapu iptali davaları ........................................................................98

VI. Görevli mahkeme ..............................................................................99

VII. Kullanma yerlerinin boşaltılması ............... ............100

§ 68. Taşınmazın Yönetimi ....................................................................................101

I. Genel kural ..........................................................................................101

II. Yönetim plânı ....................................................................................101

III. Kat malikleri kurulu ve kararları ..........................................105

V.Yönetici .................................................110

1. Atanması .....................................................................110

2. Görevleri ..........................................................................................111

3- Sorumluluğu ... ........................................................................115

3. Haklan ........................................ ............117

4. Denetlenmesi ... ...........................................................118

§ 69. Anagayrımenkulde Yapılacak Yenilik ve İlâveler ........................119

1. Faydalı olanlar ..................................• • •••......................... 119

2. Çok masraflı ve lüks olanlar ................................................120

§ 70. Bağımsız Bölüm İlâvesi veya Katların Genişletilmesi ..................121

I.İlâvelerin kapsamı ve şartları ................................................121

1. Kapsamı ..................................................................................121

2. Şartları ............... ...........................................................122

3. Mevcut katın bölünmesi ............................................................123

II.Kaçak katlara ilişkin tescil ......................................................124

1. 2981 sayılı Kanuna göre ............................................................124

2. 3194 sayılı Kanuna göre ............................................................126

§ 71. Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi ..................................................................127

1. Kaydın silinmesi ile sona erme ..........................................127

2. Sicil dışı sona erme ........................... ............128

§ 72. Kat İrtifakının Sona Ermesi ..................................................................131

I. Yazılı talep ..........................................................................................131

III.Yapının belli sürede yapılmamış olması ..............................131

IV.Kamulaştırma ....................................................................................132

V.Arsanın yok olması veya inşaatın imkânsızlaması ............132

§ 73. Devre Mülk Hakkı ..........................................................................................133

Mahiyeti ve tanımı ........................................................................133

II. Kurulması ..........................................................................................134

III. Hükümleri ...................................................................