Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar

Arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde; yüklenici bina yapım işini finansmanı sağlayarak üstlenmekte, buna karşılık arsa sahibi de kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini yükleniciye geçirmektedir.

Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi, taşınmazdaki bir bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan, sözleşmenin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706., 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 213., 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi uyarınca noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Kanun, sözleşmenin geçerliliği için resmi şekil aradığından, emredici kural gereği resmi şekle uymadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.

Uygulamaya yönelik ve içtihat ağırlıklı olarak hazırlanan eserin yeni baskısında; Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun T.16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 sayılı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesi ve yüklenicinin de arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde, üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine dair önemli kararına da yer verilmiştir.

Konu Başlıkları:
Genel Olarak
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı, Hukuki Niteliği, Unsurları ve Tarafları
Sözleşmenin Şekli ve Şekle Aykırılığın Sonuçları
Tarafların Borç ve Yükümlülükleri
Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları
Ayıplı Yapı Nedeniyle Arsa Sahibinin Hakları
Cezai Şart ve Zamanaşımı
Konunun İmar Mevzuatı ve İmar Barışı Bağlamında İncelenmesi
Çeşitli Konular
Alacağın Devri ve İnşaat Sözleşmesinden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi
Usule İlişkin Kurallar