Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü Kişilerin Ayni Hak İktisabı_{16.05.2025 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı Işığında Teori ve Uygulama}

ÖNSÖZ  III

İÇİNDEKİLER   V

KISALTMALAR   XXI

GİRİŞ  1

I. Konunun takdimi 1

A. Arsa payı karşılığı yapılaşmanın ekonomik ağırlığı 1

B. Kentsel dönüşümün konuya kazandırdığı güncellik  2

II. Sorunun ortaya konulması 2

A. Yükleniciye devredilen payın üçüncü kişilere geçmesi 2

B. Çatışan menfaatler  3

C. 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı 3

III. Planın açıklanması 4

BİRİNCİ KISIM

SÖZLEŞME, PAYIN EL DEĞİŞTİRMESİ VE SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ

§ 1. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ  7

I. Kavram ve terminoloji 7

A. Tanım   7

B. “Kat karşılığı” ve “arsa payı karşılığı” terimleri arasındaki  tercih  8

C. Sözleşmenin ekonomik işlevi ve tarihsel gelişimi 9

II. Sözleşmenin unsurları 10

A. Arsa sahibinin arsa payını devir borcu  10

B. Yüklenicinin inşaatı yapma ve teslim borcu  11

C. Karşılıklılık (ivaz) ilişkisi 12

D. Tarafların anlaşması 13

III. Sözleşmenin hukuki niteliği 14

A. Görüşler  14

1. Karma sözleşme görüşü  15

2. Bileşik (birleşik) sözleşme görüşü  15

3. Kendine özgü sözleşme görüşü  16

B. Edimin zamana yayılması — ani edim, sürekli edim ve  1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı 16

C. Yargıtay’ın yaklaşımı 18

D. Değerlendirme ve kanaatimiz  19

E. Nitelendirmenin uygulanacak hükümler bakımından sonucu  20

IV. Benzer sözleşmelerden ayırt edilmesi 21

A. Eser sözleşmesinden  21

B. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden  22

C. Trampadan  24

D. Adi ortaklık sözleşmesinden  24

E. Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinden  24

F. Yap-işlet-devret sözleşmesinden  26

G. Üst hakkından  26

V. Şekil 27

A. Resmî şekil şartı ve dayanağı 27

B. Şekle aykırılığın yaptırımı 28

C. Şekle aykırılığın ileri sürülmesinin dürüstlük kuralıyla  sınırlanması 30

VI. Tarafların borçları ve ifa sırası 32

A. Yüklenicinin borçları 32

B. Arsa sahibinin borçları 33

C. Ödemezlik def’i ve ifa sırası sorunu  34

VII. Uygulama Notu — Sözleşme tipinin tespitinde  başvurulacak ölçütler  35

§ 2. ARSA PAYININ YÜKLENİCİYE DEVRİ VE YÜKLENİCİNİN TASARRUFLARI  37

I. Arsa payının yükleniciye devri 37

A. Devrin sözleşmedeki işlevi 37

B. Devir zamanına ilişkin uygulamalar  39

1. Peşin devir  39

2. İnşaat seviyesine bağlı kademeli devir  39

3. Teslim sonrası devir  40

C. Tescilin sebebe bağlılığı ilkesi bakımından değerlendirme  41

II. Yüklenicinin kazandığı hakkın niteliği 42

A. Tam ve kesin mülkiyet görüşü  43

B. Şarta bağlı iktisap görüşü  44

C. Sözleşmesel bağlılıkla sınırlı mülkiyet görüşü  45

D. Değerlendirme ve kanaatimiz  45

III. Yüklenicinin tasarruf yetkisi ve sınırlanması 48

A. Kural: malik sıfatına bağlı tasarruf yetkisi 48

B. Sözleşmeyle getirilen devir yasaklarının etkisi 49

C. Tapuya konulan şerhlerin tasarruf yetkisine etkisi 50

IV. Yüklenicinin devir işlemlerinin görünüm biçimleri 52

A. Doğrudan pay devri 53

B. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve şerhi 54

C. Bağımsız bölüm satışı ve kat irtifakı 55

D. Alacağın temliki 57

E. İpotek tesisi 58

F. Devir işlemlerinin noterde yapılmasının doğurduğu sorunlar  60

V. Şema — Devir biçimlerinin üçüncü kişiye sağladığı hukuki konum   61

VI. Bölümün özeti 63

§ 3. SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ VE GERİYE ETKİLİ FESİH   65

I. Sona erme sebepleri 65

A. İfa ile sona erme  65

B. Anlaşma ile sona erdirme  66

C. Yüklenicinin temerrüdü ve ayıplı ifası 66

D. İmkânsızlık  68

II. Dönme ve fesih ayrımı 69

A. Türk Borçlar Kanunu sistematiğinde ayrım   69

B. Sürekli borç ilişkisi niteliğinin sonucu  70

III. Yargıtay’ın geriye etkili fesih anlayışı 73

A. Anlayışın doğuşu ve dayandığı gerekçe  73

B. İleriye etkili feshe geçiş ölçütü: inşaatın tamamlanma oranı 76

C. Ölçütün uygulanmasındaki belirsizlikler  77

D. Kararların gerekçe kalitesi üzerine bir gözlem   81

IV. Doktrindeki eleştiriler  81

V. Feshin taraflar arasındaki tasfiye ilişkisine etkisi 85

A. Karşılıklı iade borcu  85

B. Yüklenicinin imalat bedeli talebi 86

C. Denkleştirme  87

D. Tasfiyede ispat yükü ve deliller  90

E. İçtihat değişikliğinin taraflar arası ilişkiye etkisi 90

VI. Tablo — İleriye ve geriye etkili sona ermenin  karşılaştırılması 91

VII. Bölümün özeti 93

İKİNCİ KISIM

ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN AYNİ HAK İKTİSABININ KORUNMASI

§ 4. GERİYE ETKİLİ FESHİN YÜKLENİCİ ADINA YAPILAN TESCİLE ETKİSİ  97

I. Sorunun konulması 97

II. Borçlandırıcı işlem – tasarruf işlemi ayrımı bakımından  değerlendirme  99

A. Feshin borçlandırıcı işleme etkisi 99

B. Tasarruf işleminin akıbeti 100

C. Tescilin sebebe bağlılığı ilkesinin sonucu  101

D. Soyutluk sistemiyle karşılaştırma  103

E. Ayrımın Yargıtay kararlarındaki izi 105

III. Tescilin yolsuz hâle gelip gelmediği 106

A. Baştan yolsuz tescil – sonradan yolsuz hâle gelen tescil ayrımı 106

B. TMK m. 1024/f. 2 bakımından değerlendirme  108

C. Arsa sahibinin şahsi hak – ayni hak sahipliği ikilemi 112

IV. Görüşlerin değerlendirilmesi ve kanaatimiz  114

A. İçtihadı Birleştirme Kararının benimsediği çözüm   114

B. Kanaatimiz: gerekçe TMK m. 1024/f. 2’de olmalıydı 115

C. Kararın kendi çizgisindeki tutarlılık sorunu  117

D. Görüşün doğuracağı sonuçlar ve geçiş meselesi 118

E. Öğretideki görüş ayrılığının haritası 119

F. Görüşümüzün sözleşme uygulamasına yansıması 119

V. Tablo — Tescilin akıbeti üç ihtimalde  120

VI. Bölümün özeti 122

§ 5. TAPU SİCİLİNE GÜVEN İLKESİ  125

I. İlkenin temeli ve işlevi 125

A. Sicilin aleniyeti ve işlem güvenliği 125

B. İlkenin ayni hak sisteminde işgal ettiği yer  127

C. İlkenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki özgül konumu  128

II. Yolsuz tescil kavramı — TMK m. 1024  129

A. Kavram   129

B. Yolsuz tescilin doğuş biçimleri 130

C. Yolsuz tescilin düzeltilmesi 131

III. TMK m. 1023’ün uygulanma şartları 133

A. Koruma yalnız üçüncü kişiler içindir  133

B. Koruma yalnız sicil kaydına dayanan kazanımlar içindir  134

C. Koruma yalnız ayni hak kazanımı içindir  135

D. Üçüncü kişinin iyiniyetli olması 136

E. Diğer kurucu unsurların geçerli olması 140

IV. İlkeyle korunan iktisaplar  140

A. Mülkiyet 140

B. Rehin hakları 141

C. İrtifak hakları 142

D. Şerh edilmiş şahsi haklar bakımından durum   143

E. Haczin ve öteki takyidatların durumu  144

F. Korunmayan hâllerin toplu görünümü  145

V. İlkenin sınırları 145

A. Kötüniyetli üçüncü kişi 145

B. Sicil dışı kazanımlar  148

C. İlkenin devlet sorumluluğuyla sistematik ilişkisi 149

D. İlkenin zaman bakımından uygulanması 150

E. İlkenin işlemediği bir alan: sözleşmenin baştan geçersizliği 150

F. İlkenin ispat düzenindeki yeri 151

G. İlkenin sınırlarına ilişkin genel değerlendirme  152

H. Değerlendirme — ilkenin İçtihadı Birleştirme Kararından  sonraki ağırlığı 152

I. İki çözüm yolunun karşılaştırılması 153

VI. Tablo — TMK m. 1023’ün beş şartı 154

VII. Bölümün özeti 157

§ 6. KARŞILAŞTIRMALI HUKUKTA TESCİL VE İYİNİYETLİ İKTİSABIN KORUNMASI  159

I. Karşılaştırmalı incelemenin amacı ve sınırı 159

II. Tescil sistemleri 160

A. Belge sicili ile hak sicili ayrımı 160

B. Torrens sistemi ve tescilin kesinliği 161

C. Gecikmeli kesinlik ile Türk hukukundaki tartışmanın  karşılaştırılması 162

D. Sebebe bağlılık ile soyutluk — Güney Afrika ve Çin  karşılaştırması 163

E. Elektronik sicile geçişin karşılaştırmalı görünümü  164

III. İyiniyetli iktisabın korunması 165

A. Kıta Avrupası geleneğinde iyiniyetli kazanan  165

B. İngiliz hukukunda tescil dışında korunan haklar  166

C. Hollanda ve Amerika Birleşik Devletleri karşılaştırması 168

D. Karşılaştırmanın ortaya koyduğu ortak zemin  169

E. Ölçütlerin Türk hukukuna aktarılabilirliği üzerine bir değerlendirme  169

IV. Sicilin düzeltilmesi ve devletin tazmin sorumluluğu  170

A. Düzeltmenin kapsamı bakımından ikinci bir ayrım   171

B. Tazmin rejiminin karşılaştırmalı ölçüsü  171

V. Tescilin işlevi ve menfaat dengesi 172

A. Sicillerin birbirine bağlanması ve sınır ötesi işlemler  173

VI. Türk hukuku bakımından çıkarılabilecek sonuçlar  174

A. Karşılaştırmanın sınırlarına ilişkin bir uyarı 174

B. Karşılaştırmalı bulguların Türk hukukundaki tartışmaya  bağlanması 175

VII. Tablo — dört düzenin karşılaştırması 176

§ 7. İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARI ÖNCESİ YARGITAY UYGULAMASI  177

I. Hâkim görüşün esası 177

A. Görüşün dayandığı gerekçeler  177

B. Halefiyet kurgusu  179

C. “Avans tapu” nitelemesi 180

D. Kaçak yapı hâlinde kurgunun uygulanışı 181

E. Nitelemenin bir başka tutarsızlığı: taşınır satımıyla  karşılaştırma  182

F. Üçlü yapının neden bu kadar dayanıklı olduğu  183

II. Görüş ayrılığının eksenleri 183

A. Tescili baştan yolsuz sayan yaklaşım   183

B. Üçüncü kişinin iyiniyetini araştıran yaklaşım   184

C. İyiniyetin araştırıldığı kararlarda kullanılan ölçütler  185

D. Ara çözüm arayışları 186

E. Ayrılığın çözülememesinin yapısal sebebi 187

III. Hukuk Genel Kurulu kararları ve iç tutarsızlıklar  188

A. Kurulun kendi gerekçesindeki kavramsal katmanlar  191

B. Anayasa Mahkemesinin tutumu da tek yönlü değildir  192

IV. Uygulamada doğan sonuçlar  193

A. Konut alıcılarının uğradığı kayıplar  193

B. İpotek alacaklısı bankaların konumu  194

C. Kentsel dönüşüm süreçlerinde yaşanan tıkanma  195

D. Kentsel dönüşümde doğan özgül sorun  196

E. Sonuçların ortak paydası 197

F. Bir karşı okuma denemesi 197

G. Sonuçların sayısal görünümü  198

V. Doktrindeki eleştiriler ve içtihadı birleştirme talebinin  doğuşu  198

A. Eleştirilerin uygulamaya sızma biçimi 200

B. Eleştirinin dört ekseninin birbirini tamamlaması 200

C. Terk edilen içtihadın bıraktığı miras  201

D. İçtihadı birleştirme talebinin usulî yolu ve anlamı 202

E. Öğretinin uygulamaya etkisinin ölçülmesi üzerine bir not 202

VI. Tablo — görüş ayrılığının haritası 203

VII. Bölümün özeti 205

§ 8. 16.05.2025 TARİHLİ İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARININ ANALİZİ  207

I. Kararın konusu ve birleştirme sebebi 207

II. Kararın kapsamı ve bağlayıcılığı 209

A. Konu bakımından kapsam   209

B. Bağlayıcılığın hukuki temeli 210

C. Kapsam dışında kalan hâller  211

D. İpoteğe teşmili 212

E. Kapsamın sonraki içtihatla genişleyip genişlemeyeceği 214

III. Çoğunluk gerekçesinin çözümlenmesi 214

A. Tapu siciline güven ilkesine dayanan argüman  214

B. İşlem güvenliği ve mülkiyet hakkının korunması argümanı 216

C. Arsa sahibinin kendi tasarrufunun sonucuna katlanması  argümanı 217

D. İspat düzeni ve dört fiilî karine  218

E. Gerekçedeki dört argümanın birbirini tamamlaması 219

F. Argümanların ağırlık sırası üzerine bir değerlendirme  220

G. Gerekçenin açık bıraktığı kavramsal soru  220

IV. Kararın oluşum süreci ve oybirliğinin anlamı 221

A. Kararın yazım tekniğine ilişkin bir gözlem   222

B. Oybirliğinin sonraki içtihat bakımından anlamı 222

C. Kararın metin dışı etkisi 223

V. Kararın Türk Medeni Kanunu sistematiği içindeki yeri 224

A. TMK m. 1023 uygulamasında getirdiği açılım   224

B. Eşya hukuku ile borçlar hukuku arasındaki dengeye etkisi 224

C. Karşılaştırmalı hukuk bulguları ışığında değerlendirme  226

D. Kararın öğretideki karşılanışı 226

VI. Kararın zaman bakımından uygulanması 227

A. Derdest davalara etkisi 227

B. Kesinleşmiş kararlar bakımından durum   229

C. Yargılamanın iadesi tartışması 229

D. Sözleşme uygulamasına yansıyacak değişiklikler  230

E. Uygulamanın karardan sonraki ilk yılı 231

F. Uygulamada karşılaşılan ilk tereddütler  231

G. Kararın uygulanmasında hâkimin rolü  232

VII. Genel değerlendirme ve kanaatimiz  233

A. Kararın güçlü yanları 233

B. Kararın uygulamaya kazandırdığı somut araçlar  233

C. Eleştiriye açık yanlar ve kanaatimiz  234

D. Kararın kalıcılığına ilişkin bir öngörü  235

VIII. Tablo — kararın getirdikleri ve getirmedikleri 236

IX. Bölümün özeti 238

ÜÇÜNCÜ KISIM

UYGULAMA SORUNLARI VE ÖZEL GÖRÜNÜM BİÇİMLERİ

§ 9. İYİNİYETİN SOMUTLAŞTIRILMASI VE İSPATI  241

I. İspat yükünün dağılımı 241

A. İyiniyet karinesi ve karinenin çürütülmesi 241

B. İçtihadı Birleştirme Kararının ispat yükü dengesine etkisi 242

C. Fiilî karine ile kanuni karine ayrımı 243

D. İspat ölçüsü ve hâkimin takdiri 244

II. İyiniyeti ortadan kaldıran olgular  245

A. Taşınmazın fiilî durumu ve mahallinde inceleme yükümlülüğü  245

B. Şerh ve beyanların iyiniyete etkisi 246

C. Kat irtifakı kurulmuş olmasının anlamı 247

D. Devir bedelinin emsal değere aykırılığı 249

E. Taraflar arasındaki akrabalık yahut ticari ilişki 250

F. Muvazaa iddiasıyla ilişki 251

G. Üçüncü kişinin sektörel uzmanlığı 252

H. Olguların birlikte değerlendirilmesi 252

I. Olguların ispat gücüne göre sıralanması 253

III. Derece mahkemelerinden beklenen inceleme  254

A. İncelemenin sırası ve dosyanın kurulması 255

B. Dosyanın çerçevesinin kurulması 256

C. İncelemenin kapsamı bakımından iki tereddüt 256

D. İstinaf ve temyiz denetimi bakımından gerekçe  257

E. Bozma sonrası yargılamanın kapsamı 257

IV. Deliller  258

A. Keşif ve bilirkişi incelemesi 258

B. Banka kayıtları ve ödeme belgeleri 259

C. Tanık beyanı ve sınırları 260

D. Tapu ve ticaret sicili kayıtları 261

E. Delillerin toplanma zamanı ve dosyaya girişi 262

F. Delil sözleşmesi ve senetle ispat kuralının sınırları 263

G. İhtiyati tedbir ve delil tespiti 263

V. Değerlendirme ve kanaatimiz  264

A. Söylem ile yöntem arasındaki makas  264

B. Bulguların yorumu — geçiş dönemi mi, yapısal sorun mu?  265

C. Öneriler  266

D. Karşılaştırmalı bir not 266

E. Bir örnek olay üzerinden ispat planı 266

F. Kararın ispat düzenine ilişkin genel değerlendirme  267

VI. Tablolar ve uygulama notları 268

VII. Bölümün özeti 272

§ 10. ÖZEL GÖRÜNÜM BİÇİMLERİ  273

I. Rehin hakkı sahibi bakımından  273

A. İpotek alacaklısının karar sonrası konumu  273

B. Bankanın özeni: dairenin kendi içindeki ayrılık  274

C. Şerhin ipoteğe karşı işlevi 277

II. Cebrî icra yoluyla iktisap eden bakımından  278

A. Ayrı değerlendirme kuralı 278

B. Kuralın gerekçesi ve sınırı 279

C. Haciz alacaklısının konumu  281

III. Tüketici konumundaki alıcı bakımından  282

A. Ön ödemeli konut satışı rejimiyle kesişim   282

B. Tüketici sıfatı iyiniyeti etkiler mi?  283

IV. Kentsel dönüşüm uygulamasıyla kesişim   284

A. Özel fesih yolu ve üçüncü kişinin durumu  285

B. Riskli yapı belirtmesi ve iyiniyet 287

C. Pay satışı: kanunun kendi üçüncü kişi koruması 288

V. Ardışık devirler  290

A. Zincirin her halkası ayrı mı değerlendirilir?  290

B. Kötüniyetli halkadan sonra gelen iyiniyetli halka  291

VI. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmuş hâller  292

A. Ampirik sıçrama ve sebebi 292

B. Kat irtifakının iyiniyete etkisi 293

VII. Genel değerlendirme  295

§ 11. ARSA SAHİBİNİN BAŞVURABİLECEĞİ HUKUKİ YOLLAR   301

I. Yükleniciye karşı talepler  301

A. Sözleşmeye aykırılıktan doğan tazminat 301

B. Sebepsiz zenginleşme talebi 303

C. Yüklenicinin ödeme gücü sorunu  305

D. Arsa sahibinin kendi ihmali savunma olarak ileri sürülebilir mi?  305

II. Üçüncü kişiye karşı talepler  307

A. Kötüniyet iddiası 307

B. Muvazaa iddiası ve ispat güçlüğü  307

C. Muvazaanın kötüniyetten farkı 310

D. Kaybeden üçüncü kişinin yükleniciye rücuu  311

III. Devlete karşı talepler — TMK m. 1007  312

A. Sorumluluğun şartları 312

B. Konumuz bakımından uygulanmaması 314

C. Karşılaştırmalı bakış ve de lege ferenda  315

IV. Önleyici tedbirler  316

A. Şerh — birinci ve en güçlü araç  316

B. İhtiyati tedbir ve çekişmeli hak şerhi 317

C. Sözleşmeye konulacak kayıtlar  318

V. Genel değerlendirme  319

DÖRDÜNCÜ KISIM

YARGILAMA HUKUKU BAKIMINDAN DEĞERLENDİRME

§ 12. DAVA TÜRLERİ, GÖREV VE TARAF TEŞKİLİ  325

I. Dava türleri 325

A. Tapu iptali ve tescil davası 325

B. Sözleşmenin feshi davasının zorunluluğu  327

C. Diğer dava türleri ve sınırlı kullanım alanları 327

II. Görevli ve yetkili mahkeme  328

A. Genel kural 328

B. Tüketici mahkemesi sorunu  328

C. Taşınmazın aynına ilişkin kesin yetki 329

III. Taraf teşkili 331

A. Davalı tarafın belirlenmesi 331

B. Mecburi dava arkadaşlığı 332

C. Yüklenicinin davadaki konumu ve ihbar  333

D. Islah ve bozma sonrası açılan pencere  334

IV. Davaların birleştirilmesi 335

V. Dava şartı arabuluculuk  336

A. Aynî talep bakımından: kapsam dışı 336

B. Alacak talepleri bakımından: kapsam içi 337

C. Taleplerin birlikte ileri sürülmesi 338

VI. Genel değerlendirme  339

§ 13. BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ, GEÇİCİ HUKUKİ KORUMA VE SÜRELER   343

I. Bilirkişi incelemesinin sınırı 343

A. Hukuki değerlendirme bilirkişiye bırakılamaz  343

B. Bilirkişiden ne istenmelidir?  344

C. Raporun denetime elverişliliği 345

D. Rapora itiraz ve hâkimin serbest değerlendirmesi 345

II. Geçici hukuki korumanın mekaniği 346

A. Şartlar ve yaklaşık ispat 346

B. Bir haftalık süre — en pahalı hata  347

C. Teminat ve tedbirin kaldırılması 348

D. Üçüncü kişinin tedbire itirazı 348

E. Tedbiri tamamlayan işlemler  349

III. Süreler  349

A. Aynî talep zamanaşımına tabi değildir  349

B. Yükleniciye karşı alacak talepleri: beş yıl mı, on yıl mı?  350

C. Sebepsiz zenginleşme talebi 351

D. Kısa süreler ve hak düşürücü süreler  351

E. Zamanaşımının ileri sürülmesi ve incelenmesi 351

IV. Genel değerlendirme  352

§ 14. KANUN YOLLARI BAKIMINDAN DEĞERLENDİRME   355

I. İstinaf incelemesi 355

A. İncelemenin kapsamı ve resen gözetilecek hususlar  355

B. Kaldırma sebepleri 356

C. Islahın istinafta istenememesi 356

II. Temyiz incelemesi 356

A. İncelemenin temyiz sebepleriyle sınırlı olmaması 356

B. Onama kararının gerekçesi 357

C. Düzelterek onama imkânının sınırı 357

III. İçtihadı Birleştirme Kararına aykırılığın sonucu  357

A. Bağlayıcılığın kanun yolundaki karşılığı 357

B. Bağlayıcılığın kapsamı: sonuç mu, gerekçe mi?  358

C. Derdest dosyaların aşamaya göre akıbeti 358

D. Kesinleşmiş hükümler bakımından sınır  359

IV. Değerlendirme  359

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME   361

I. Ulaşılan sonuçlar  361

A. Karar doğru sonuca varmış, gerekçesini gereğinden uzun  kurmuştur  361

B. Karar, mahkemelerin ne konuştuğunu değiştirmiş; nasıl  ispatladığını çok daha az değiştirmiştir  362

C. Rejim geneldir, ne var ki tek biçimli değildir  362

D. Arsa sahibi korumasız kalmamış, geç kalmaya karşı korumasız kalmıştır  363

E. Kötüniyetli bulunan üçüncü kişi iki kez kaybeder  363

F. Usul cephesinde etki taraf teşkilinde yoğunlaşmaktadır  363

G. Karar, usulde yeni kural yaratmamış; hata maliyetini  yükseltmiştir  364

H. Kentsel dönüşümde kanun koyucu aynı sonuca çok önce  varmıştır  364

II. Kararın uygulamaya beklenen etkisi 364

III. Öneriler  365

A. Kanun koyucuya  365

B. Yargıya  366

C. Uygulamacıya  366

IV. Kapanış  366

KAYNAKÇA   369

I. TÜRKÇE KAYNAKLAR   369

Ia. KİTAPLAR VE MONOGRAFİLER   372

II. İNGİLİZCE KAYNAKLAR   373

III. MEVZUAT  374

IV. İÇTİHAT  374

EK 1. 16.05.2025 TARİHLİ İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARI — YAPI VE İÇERİK HARİTASI  375

A. KÜNYE   375

B. KARARIN BÖLÜMLERİ 376

C. SONUÇ BÖLÜMÜNÜN İÇERİĞİ 376

D. KARARIN KURDUĞU REJİMİN ÖZETİ 377

E. KARARIN AÇIK BIRAKTIĞI ÜÇ MESELE   377

F. TAM METİN İÇİN   377

EK 2. ESERDE ATIF YAPILAN YARGITAY KARARLARI  378

A. İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARI 378

B. ATIF YAPILAN DİĞER KARARLAR   378

C. DİZİNDE YER ALMAYAN ANMALAR   380

EK 3. DİLEKÇE ÖRNEKLERİ  381

3.1. TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVA DİLEKÇESİ — ARSA SAHİBİ 381

3.2. CEVAP DİLEKÇESİ — İYİNİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİ 384

3.3. İHTİYATİ TEDBİR TALEBİ 386

3.4. BİLİRKİŞİ RAPORUNA İTİRAZ DİLEKÇESİ 387

3.5. İSTİNAF DİLEKÇESİ 388

EK 4. ÜÇÜNCÜ KİŞİ KONUMUNDAKİ ALICI İÇİN İNCELEME LİSTESİ  390

A. TAPU KAYDINDAN OKUNACAKLAR   390

1. Malikin kim olduğu ve tescil tarihi 390

2. Şerhler sütunu  390

3. Beyanlar hanesi 391

4. İpotek ve diğer sınırlı ayni haklar  391

5. Kat irtifakı kaydı 391

B. TAŞINMAZIN FİİLÎ DURUMU   391

6. Yerinde inceleme  391

7. Ruhsat ve izinler  392

C. SÖZLEŞME İLİŞKİSİNİN ARAŞTIRILMASI 392

8. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kendisi 392

9. Arsa sahipleriyle temas  392

10. Derdest dava araştırması 392

D. BEDEL VE ÖDEME   393

11. Bedelin belirlenmesi 393

12. Ödemenin belgelenmesi 393

E. TARAFLAR ARASINDAKİ İLİŞKİ 393

13. Yakınlık incelemesi 393

14. Zincir incelemesi 393

F. BANKA VE KREDİ KURULUŞU İÇİN EK MADDELER   394

15. Ekspertiz  394

16. Müşteri ilişkisinin niteliği 394

EK 5. SÖZLEŞMEYE KONULMASI ÖNERİLEN KORUYUCU KAYIT ÖRNEKLERİ  395

1. KADEMELİ DEVİR KAYDI 395

2. ARSA SAHİBİ LEHİNE İPOTEK KAYDI 396

3. DEVİR YASAĞI KAYDI VE ŞERHİ 396

4. SÖZLEŞMENİN ŞERHİNE İLİŞKİN KAYIT  397

5. FESİH HÂLİNDE TASFİYEYE İLİŞKİN KAYIT  397

6. YÜKLENİCİNİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE BİLGİ VERME BORCU   398

7. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDAKİ SÖZLEŞMELER İÇİN EK KAYIT  399

DİZİN   401

I. KAVRAM DİZİNİ 401

II. MADDE DİZİNİ 402

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu  402

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu  403

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu  405

2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu  407

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu  407

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu  407

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun  407

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun  407

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu  408

2797 sayılı Yargıtay Kanunu  408